도시및주거환경정비법 핵심지문 공인중개사 공법 합격생이 알려드려요
도시및주거환경정비법 핵심지문, 공인중개사 2차 공법에서 빠질 수 없는 파트죠. 솔직히 말하면 저도 처음엔 재개발이랑 재건축 차이도 헷갈리고, 조합설립 동의요건 숫자도 다 비슷비슷해 보여서 포기하고 싶었어요. 그런데 핵심 지문을 딱 정리해두고 나니까 오히려 이 파트에서 점수를 챙기게 되더라고요. 오늘은 살찐비너스가 직접 추린 도시정비법 핵심 지문 40개를 공유해드릴게요. 틀린 선지 없이 맞는 내용만 담았으니 그냥 읽으면서 흡수하세요.
목차
① 정비사업의 종류와 개념
② 정비기본계획 수립
③ 정비구역 지정 및 해제
④ 조합 설립 및 동의요건
⑤ 사업시행계획인가
⑥ 분양공고 및 분양신청
⑦ 관리처분계획인가
⑧ 이전고시 및 청산
⑨ 정비사업 종류 비교표
⑩ FAQ 15개
① 정비사업의 종류와 개념
도시및주거환경정비법(이하 도시정비법)은 크게 세 가지 정비사업을 규정하고 있어요. 이 세 가지가 서로 어떻게 다른지 먼저 파악해두면 뒤의 내용이 훨씬 쉽게 들어와요.
핵심지문 1~8 — 정비사업의 종류와 개념
지문 1 주거환경개선사업은 도시 저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나, 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업이다.
지문 2 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업이다.
지문 3 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업이다. 재개발사업과 달리 정비기반시설이 양호한 지역에서 이루어진다는 점이 핵심 차이다.
지문 4 정비사업을 시행하는 자를 사업시행자라 하며, 주거환경개선사업은 시장·군수 등이 직접 시행하거나 한국토지주택공사 등 공공기관에 위탁할 수 있다.
지문 5 정비기반시설이란 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구, 그 밖에 주민의 생활에 필요한 가스공급설비·열공급설비·공공공지·소방용수시설·비상대피시설·가스공급시설 등을 말한다.
지문 6 노후·불량건축물이란 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물, 내진성능이 확보되지 않은 건축물로서 중대한 기능적 결함이 있거나 부실하게 설계·시공된 건축물 등을 포함한다.
지문 7 재건축사업의 경우 안전진단 결과가 일정 기준에 미달해야 정비구역 지정이 가능하다. 재개발사업은 안전진단이 필요하지 않으나, 재건축사업은 안전진단이 필수 선행절차다.
지문 8 도시정비법상 공공재개발사업과 공공재건축사업은 토지등소유자가 과반수 동의로 LH(한국토지주택공사) 또는 지방공사를 공동사업시행자로 지정을 요청할 수 있다.
② 도시및주거환경정비법 핵심지문 - 정비기본계획 수립
핵심지문 9~14 — 정비기본계획
지문 9 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장은 관할 구역에 대하여 도시·주거환경정비기본계획(기본계획)을 10년 단위로 수립하여야 한다. 군수는 기본계획 수립 의무가 없다.
지문 10 기본계획의 수립권자는 기본계획을 수립하거나 변경하려면 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들어야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 않는다.
지문 11 기본계획의 수립권자는 기본계획에 대하여 5년마다 타당성 여부를 검토하여 그 결과를 기본계획에 반영하여야 한다.
지문 12 특별시장·광역시장은 기본계획을 수립하거나 변경한 때에는 국토교통부장관에게 보고하여야 하며, 도지사는 시장이 수립·변경한 기본계획을 승인하기 전에 관계 행정기관의 장과 협의한 후 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다.
지문 13 기본계획에는 정비사업의 계획기간, 인구·건축물·토지이용·정비기반시설·지형 및 환경 등의 현황, 주거지 관리계획, 토지이용계획·정비기반시설계획·공동이용시설설치계획 및 교통계획, 녹색건축물 조성계획 등이 포함되어야 한다.
지문 14 인구 50만 명 미만인 시의 시장은 도지사의 승인을 받아 기본계획을 수립할 수 있으며, 이 경우 도지사는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 승인 여부를 결정한다.
③ 정비구역 지정 및 해제
핵심지문 15~20 — 정비구역
지문 15 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 일정 요건을 갖춘 지역에 대하여 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정할 수 있다.
지문 16 정비구역 지정권자는 정비구역 지정·고시가 있은 날부터 3년이 되는 날까지 추진위원회 승인 신청이 없거나, 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자 수가 기준 이하가 된 경우 정비구역을 해제할 수 있다.
지문 17 정비구역이 해제된 경우 해당 정비구역의 지정으로 인하여 정지 또는 제한되었던 정비구역 내 건축행위 등의 행위제한은 해제일로부터 즉시 효력을 잃는다.
지문 18 정비구역 안에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토지분할 등의 행위를 하려는 자는 시장·군수 등의 허가를 받아야 한다. 허가 없이 한 행위는 원상회복 명령의 대상이 된다.
지문 19 정비구역 지정권자는 주민이 정비구역 해제를 요청하는 경우 토지등소유자 30% 이상의 동의가 있으면 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 해제할 수 있다.
지문 20 정비구역이 해제된 경우 추진위원회 또는 조합이 사용한 비용의 일부를 해당 정비구역을 관할하는 시장·군수 등이 보조할 수 있으며, 구체적인 보조 기준은 시·도 조례로 정한다.
정비사업 3종 비교표
| 구분 | 주거환경개선사업 | 재개발사업 | 재건축사업 |
|---|---|---|---|
| 정비기반시설 | 극히 열악 | 열악 | 양호 |
| 대상 건축물 | 노후·불량건축물 | 노후·불량건축물 | 공동주택 |
| 안전진단 | 불필요 | 불필요 | 필수 |
| 기본 시행자 | 시장·군수 등 | 조합(+공공) | 조합 |
| 조합설립 | 불필요 | 필요 | 필요 |
④ 도시및주거환경정비법 핵심지문 - 조합 설립 및 동의요건
조합 설립 동의요건은 시험에서 단골로 나오는 숫자 파트예요. 재개발이냐 재건축이냐, 추진위원회 단계냐 조합설립 단계냐에 따라 숫자가 달라지니 표로 함께 볼게요.
핵심지문 21~28 — 조합 설립
지문 21 추진위원회를 구성하려면 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 시장·군수 등의 승인을 받아야 한다. 추진위원회는 조합설립인가를 받기 전까지 정비사업의 준비업무를 수행하는 기관이다.
지문 22 재개발사업 조합설립인가를 받으려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.
지문 23 재건축사업 조합설립인가를 받으려면 각 동별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 경우)와 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다.
지문 24 조합설립인가를 받은 조합은 법인으로 하며, 조합의 명칭에는 "정비사업조합"이라는 문자를 사용하여야 한다. 조합은 인가받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소 소재지에서 등기를 해야 한다.
지문 25 조합장 및 이사는 대의원회에서 선출하며, 조합원의 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 두어야 한다. 대의원의 수는 조합원 총수의 10분의 1 이상으로 한다.
지문 26 토지등소유자란 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말한다. 다만, 재건축사업의 경우에는 지상권자는 토지등소유자에 포함되지 않는다.
지문 27 조합의 정관 변경, 사업시행계획서의 작성 또는 변경, 관리처분계획의 수립 또는 변경 등 중요한 사항은 총회의 의결을 거쳐야 하며, 조합원 총수의 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 찬성으로 의결한다.
지문 28 조합원은 토지등소유자로 하되, 조합설립 동의 여부와 상관없이 정비구역 내 토지등소유자 전원이 당연히 조합원이 된다. 단, 투기과열지구에서 재건축사업의 경우 조합설립인가 후에 양수한 자 등은 조합원이 될 수 없다.
조합설립 동의요건 비교표
| 단계 | 재개발사업 | 재건축사업 |
|---|---|---|
| 추진위원회 | 토지등소유자 과반수 | 토지등소유자 과반수 |
| 조합설립 (소유자) | 3/4 이상 | 3/4 이상 |
| 조합설립 (면적) | 1/2 이상 | 3/4 이상 |
| 각 동별 (재건축) | 해당 없음 | 동별 과반수 |
⑤ 사업시행계획인가
핵심지문 29~33 — 사업시행계획
지문 29 사업시행자는 정비사업을 시행하려면 사업시행계획서에 정관 등과 그 밖의 서류를 첨부하여 시장·군수 등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 한다. 이때 조합원 총회에서 조합원 과반수 찬성을 받아야 한다.
지문 30 시장·군수 등은 사업시행계획인가를 하거나 정비사업을 직접 시행하려는 경우에는 14일 이상 주민에게 공람시키고 지방의회의 의견을 들어야 한다. 다만, 경미한 사항의 변경은 예외다.
지문 31 사업시행계획인가의 고시가 있은 때에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 지구단위계획구역의 지정 및 지구단위계획의 결정, 「도로법」에 의한 도로관리청의 공사시행 허가 등이 있는 것으로 의제된다.
지문 32 사업시행자는 사업시행계획인가를 받은 후 임시거주시설을 설치하거나 임시거주에 상응하는 주택을 공급하거나, 임시상가를 설치하는 등 세입자의 주거 및 영업을 위한 조치를 취하여야 한다.
지문 33 사업시행자는 정비구역 내 토지 또는 건축물을 수용하거나 사용할 수 있다. 이 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용하며, 사업시행계획인가 고시일을 사업인정·고시일로 본다.
⑥ 분양공고 및 분양신청
핵심지문 34~36 — 분양공고
지문 34 사업시행자는 사업시행계획인가 고시가 있은 날부터 120일 이내에 토지등소유자에게 분양대상의 내역, 분양신청기간 및 장소 등을 통지하고 일간신문에 공고하여야 한다.
지문 35 분양신청을 받는 기간은 공고한 날부터 30일 이상 60일 이내여야 한다. 사업시행자는 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단되는 경우에는 20일의 범위에서 한 차례 연장할 수 있다.
지문 36 분양신청을 하지 않은 토지등소유자는 현금청산 대상자가 된다. 분양신청 기간 내에 신청하지 않거나 분양신청을 철회한 경우도 마찬가지로 현금으로 청산하게 된다.
⑦ 관리처분계획인가
핵심지문 37~40 — 관리처분계획
지문 37 관리처분계획은 분양신청 현황을 기초로 종전 자산의 가격, 분양설계, 분양예정 대지 및 건축물의 내역 등을 포함하여 수립하며, 총회 의결과 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다.
지문 38 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 인가 고시일 다음 날부터 이전고시일까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 사용하거나 수익할 수 없다.
지문 39 사업시행자는 관리처분계획인가를 받은 후 기존 건축물을 철거하여야 한다. 단, 시장·군수 등의 허가를 받아 관리처분계획인가 전에 착공하여 철거할 수 있다.
지문 40 이전고시가 있은 때에는 조합원은 이전고시일 다음 날에 해당 토지 또는 건축물의 소유권을 취득하며, 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 저당권 등의 담보물권은 이전받은 토지 또는 건축물에 이전·설정된 것으로 본다.
정비사업 진행 흐름 한눈에 보기
| 단계 | 주요 내용 | 기간/요건 |
|---|---|---|
| ① | 기본계획 수립 | 10년 단위, 5년마다 검토 |
| ② | 정비계획 수립 및 정비구역 지정 | 주민 공람 14일 이상 |
| ③ | 추진위원회 구성 | 토지등소유자 과반수 동의 |
| ④ | 조합설립인가 | 재개발 3/4·1/2, 재건축 3/4·3/4·동별과반 |
| ⑤ | 사업시행계획인가 | 주민 공람 14일 이상 |
| ⑥ | 분양공고 및 분양신청 | 인가 후 120일 내 통지, 30~60일 신청 |
| ⑦ | 관리처분계획인가 | 총회 의결 후 시장·군수 인가 |
| ⑧ | 착공·준공 및 이전고시 | 이전고시 다음 날 소유권 취득 |
| ⑨ | 청산 | 조합해산 |
시험 전 최종 체크리스트
재건축 = 정비기반시설 양호 + 공동주택 + 안전진단 필수 기본계획 = 10년 단위, 5년마다 검토, 14일 공람 추진위원회 = 토지등소유자 과반수 동의 재개발 조합 = 소유자 3/4 + 면적 1/2 재건축 조합 = 소유자 3/4 + 면적 3/4 + 동별 과반 분양공고 = 인가 고시 후 120일 이내 분양신청 기간 = 30일 이상 60일 이내 미신청자 = 현금청산 대상 이전고시 다음 날 = 소유권 취득 재건축 지상권자 = 토지등소유자 아님
도시및주거환경정비법 원문과 최신 개정 내용은 아래에서 확인할 수 있어요. 시험 전 개정 여부는 꼭 한 번 체크해두세요!
공식 법령 확인: 국가법령정보센터 - 도시및주거환경정비법 공인중개사 시험 정보: Q-Net 공인중개사 자격증 안내
도시및주거환경정비법 자주 묻는 FAQ 15개
Q1. 재개발과 재건축의 가장 큰 차이가 뭔가요?
정비기반시설 상태예요. 재개발은 기반시설이 열악한 지역, 재건축은 기반시설이 양호한 지역에서 이루어져요. 또 재건축은 안전진단이 필수라는 점도 중요한 차이입니다.
Q2. 기본계획은 몇 년 단위로 수립하나요?
10년 단위로 수립하고, 5년마다 타당성 검토를 해야 해요.
Q3. 기본계획을 군수도 수립해야 하나요?
아니에요. 기본계획 수립 의무자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장이에요. 군수는 의무 대상이 아닙니다.
Q4. 추진위원회 구성 동의요건은 얼마나 되나요?
토지등소유자 과반수의 동의가 필요해요. 재개발·재건축 모두 동일합니다.
Q5. 재건축 조합설립인가 동의요건에서 '동별 과반수'가 무슨 뜻인가요?
하나의 공동주택 단지 안에 여러 동이 있을 때, 각 동마다 해당 동 구분소유자의 과반수가 동의해야 한다는 뜻이에요. 전체 합산이 아니라 동 단위로 각각 과반수가 충족되어야 해요.
Q6. 재건축에서 지상권자도 토지등소유자에 포함되나요?
포함되지 않아요. 재개발과 달리 재건축에서는 지상권자가 토지등소유자에서 제외됩니다.
Q7. 분양신청을 안 하면 어떻게 되나요?
현금청산 대상이 돼요. 분양신청 기간 내에 신청하지 않거나 기간 중 신청을 철회한 경우 모두 현금으로 정산받게 됩니다.
Q8. 분양공고는 사업시행계획인가 후 언제까지 해야 하나요?
인가 고시가 있은 날부터 120일 이내에 토지등소유자에게 통지하고 일간신문에 공고해야 해요.
Q9. 분양신청 기간은 최소 며칠인가요?
최소 30일 이상, 최대 60일 이내예요. 사업시행자가 필요 시 20일 범위에서 한 차례 연장할 수 있어요.
Q10. 관리처분계획인가 후 기존 건물을 언제 철거하나요?
관리처분계획인가를 받은 후에 철거해요. 다만 시장·군수 등의 허가를 받으면 인가 전에 먼저 착공하여 철거할 수도 있어요.
Q11. 이전고시 후 소유권은 언제 취득하나요?
이전고시일의 다음 날에 해당 토지 또는 건축물의 소유권을 취득해요. 이전고시일 당일이 아니라 다음 날이라는 점 주의하세요.
Q12. 관리처분계획인가 고시 후 종전 건물을 계속 쓸 수 있나요?
원칙적으로 인가 고시일 다음 날부터 이전고시일까지는 종전 토지·건축물을 사용하거나 수익할 수 없어요.
Q13. 정비구역 내에서 건축행위를 하려면 어떻게 해야 하나요?
시장·군수 등의 허가를 받아야 해요. 무허가 행위는 원상회복 명령의 대상이 됩니다.
Q14. 정비구역이 해제되면 행위제한도 없어지나요?
네. 정비구역 해제일로부터 즉시 행위제한 효력이 없어져요.
Q15. 주거환경개선사업도 조합을 설립해야 하나요?
아니에요. 주거환경개선사업은 기본적으로 시장·군수 등이 직접 시행하거나 LH 등에 위탁하는 방식이라 조합 설립이 불필요해요.