도시개발법 핵심지문 공인중개사 공법 합격생이 정리했어요
도시개발법 핵심지문, 공인중개사 2차 공법에서 은근히 배점이 있는 파트예요. 처음엔 도시개발법이랑 도시정비법이 헷갈려서 뭘 먼저 봐야 할지 막막했는데, 막상 구조를 잡고 보니까 흐름이 꽤 단순하더라고요. 구역 지정 → 개발계획 → 시행자 → 실시계획 → 사업 시행(수용 또는 환지) → 준공 이 순서만 머릿속에 새기면 반은 먹고 들어가요. 오늘은 살찐비너스가 직접 추린 도시개발법 핵심지문 40개를 공유할게요. 맞는 내용만 담았으니 쭉 읽으면서 자연스럽게 익혀두세요.
목차
① 도시개발구역 지정
② 개발계획 수립
③ 시행자 지정
④ 실시계획인가
⑤ 수용·사용 방식
⑥ 환지방식
⑦ 준공검사 및 공사완료
⑧ 수용방식 vs 환지방식 비교표
⑨ FAQ 15개
① 도시개발법 핵심지문 — 도시개발구역 지정
도시개발법은 도시개발에 필요한 사항을 규정함으로써 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하고 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복리의 증진에 이바지함을 목적으로 해요. 가장 먼저 나오는 파트가 구역 지정인데, 지정권자와 면적 기준 숫자가 자주 출제돼요.
핵심지문 1~8 — 도시개발구역 지정
지문 1 도시개발구역의 지정권자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·도지사 및 인구 50만 이상 대도시 시장이다. 일반 시장·군수는 직접 지정권자가 아니라 시·도지사에게 도시개발구역 지정을 요청하는 주체다. 국토교통부장관은 국가계획과 관련되거나 2개 이상 시·도에 걸치는 경우 등에 직접 지정할 수 있다.
지문 2 도시개발구역으로 지정할 수 있는 면적 기준은 주거지역 및 상업지역의 경우 1만 제곱미터 이상, 공업지역의 경우 3만 제곱미터 이상, 자연녹지지역 또는 생산녹지지역의 경우 1만 제곱미터 이상이다.
지문 3 도시개발구역의 지정은 도시·군관리계획으로 결정하며, 구역 지정과 개발계획 수립을 동시에 진행할 수 있다. 구역 지정 고시일부터 효력이 발생한다.
지문 4 도시개발구역 안에서 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토지분할 등 대통령령으로 정하는 행위를 하려는 자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수의 허가를 받아야 한다.
지문 5 도시개발구역을 2개 이상의 사업구역으로 분할하거나 서로 인접한 도시개발구역을 하나의 도시개발구역으로 통합하여 지정할 수 있다. 이를 결합개발이라 한다.
지문 6 지정권자는 도시개발구역을 지정하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 관보나 공보에 고시하여야 하며, 도시개발구역의 지형도면도 함께 고시하여야 한다.
지문 7 도시개발구역 지정이 자동 해제되는 경우는 두 가지다. 첫째, 구역 지정·고시일부터 2년이 되는 날의 다음 날까지 개발계획을 수립·고시하지 않은 경우(면적 330만㎡ 이상은 5년). 둘째, 개발계획을 수립·고시한 날부터 3년이 되는 날의 다음 날까지 실시계획 인가를 신청하지 않은 경우(면적 330만㎡ 이상은 5년). 두 요건은 각각 별도의 기산점을 가지며, 실효 시점은 기간 만료일이 아니라 그 다음 날임에 주의한다.
지문 8 도시개발구역의 지정이 해제되거나 도시개발사업이 완료되면 도시·군관리계획으로 결정된 도시개발구역은 자동으로 해제된 것으로 본다.
② 도시개발법 핵심지문 — 개발계획 수립
핵심지문 9~14 — 개발계획
지문 9 개발계획에는 도시개발구역의 명칭·위치·면적, 도시개발사업의 시행기간·시행자, 도시개발사업의 시행방식, 인구수용계획, 토지이용계획, 교통처리계획, 환경보전계획 등이 포함되어야 한다.
지문 10 지정권자가 개발계획을 수립하거나 변경하려면 공람 및 지방의회 의견 청취 절차를 거쳐야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경할 때는 예외다.
지문 11 개발계획에는 도시개발사업의 시행방식으로 수용 또는 사용 방식, 환지 방식, 혼용 방식 중 하나를 선택하여 포함하여야 한다. 혼용방식은 수용과 환지를 구역 내에서 함께 사용하는 방식이다.
지문 12 주거지역, 상업지역 등 도시지역 안에서 도시개발사업을 시행하는 경우로서 수용 또는 사용 방식으로 진행할 때에는 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고 토지소유자 총수의 2분의 1 이상에 해당하는 자의 동의를 받아야 한다.
지문 13 개발계획에서 순환개발방식을 채택할 수 있다. 순환개발방식이란 도시개발구역의 일부를 먼저 개발하여 이주자 주택 등을 건설하고, 해당 지역 거주자를 이주시킨 후 나머지 구역을 개발하는 방식이다.
지문 14 지정권자는 도시개발구역의 전부 또는 일부를 주거·상업·산업·유통·정보통신·생태·문화·보건 및 복지 등의 기능을 가지는 단지 또는 시가지로 조성하기 위한 개발계획을 수립할 수 있다.
③ 시행자 지정
핵심지문 15~20 — 시행자
지문 15 도시개발사업의 시행자는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 토지소유자 또는 토지소유자가 도시개발을 위해 설립한 조합, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에서 수도권 외의 지역으로 이전하는 법인, 건설업자, 등록업자 등이 될 수 있다.
지문 16 민간 시행자가 도시개발사업을 시행하려면 대통령령으로 정하는 요건을 갖추어 지정권자로부터 시행자 지정을 받아야 한다. 민간 시행자의 경우 원칙적으로 환지방식을 사용하며, 수용·사용 방식은 제한적으로만 허용된다.
지문 17 토지소유자가 도시개발사업의 시행자가 되려면 도시개발구역 내 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하여야 한다.
지문 18 도시개발조합을 설립하려면 도시개발구역 안의 토지소유자 7명 이상이 정관을 작성하여 지정권자의 인가를 받아야 하며, 조합은 법인으로 한다.
지문 19 도시개발조합의 설립인가를 받으려면 도시개발구역 토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지 소유자와 그 구역 안의 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다.
지문 20 지정권자는 도시개발사업을 효율적으로 시행하기 위하여 필요하다고 인정하는 경우 시행자를 변경할 수 있으며, 시행자가 도시개발사업을 계속 시행하기 어렵다고 인정하면 다른 시행자를 새로 지정하거나 직접 시행할 수 있다.
④ 도시개발법 핵심지문 — 실시계획인가
핵심지문 21~25 — 실시계획
지문 21 시행자는 도시개발사업에 관한 실시계획을 작성하여야 하며, 지정권자로부터 실시계획인가를 받아야 한다. 시행자가 국가나 지방자치단체인 경우에는 실시계획을 작성하면 인가받은 것으로 본다.
지문 22 실시계획인가를 받으면 「건축법」에 따른 건축허가, 「도로법」에 따른 도로공사 시행 허가, 「농지법」에 따른 농지전용허가 등 관련 인·허가가 의제된다.
지문 23 지정권자는 실시계획을 인가하거나 변경인가하면 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 관보나 공보에 고시하고 관계 서류의 사본을 관할 시장·군수·구청장에게 송부하여야 한다.
지문 24 실시계획인가를 받은 시행자는 인가받은 내용대로 도시개발사업을 시행하여야 하며, 인가받은 사항을 변경하려면 변경인가를 받아야 한다. 다만, 경미한 사항의 변경은 신고로 갈음할 수 있다.
지문 25 실시계획인가 고시가 있으면 시행자는 도시개발구역 안의 토지·건축물·공작물 등을 수용하거나 사용할 수 있으며, 이 경우 실시계획인가 고시일을 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」상 사업인정 고시일로 본다.
⑤ 수용·사용 방식
핵심지문 26~29 — 수용·사용 방식
지문 26 수용·사용 방식으로 도시개발사업을 시행하는 경우 시행자는 도시개발구역의 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있다. 토지 수용을 위한 재결 신청은 실시계획인가 고시일부터 사업 종료 시까지 할 수 있다.
지문 27 수용 또는 사용 방식에서 시행자가 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 등 공공 시행자인 경우에는 토지소유자의 동의 없이도 수용이 가능하다. 반면 민간 시행자는 일정 요건의 동의를 받아야 한다.
지문 28 수용 방식의 경우 시행자는 조성된 토지를 직접 사용하거나 분양·임대할 수 있다. 조성토지 등의 공급 계획에 따라 토지를 공급하며, 일반분양은 공개경쟁 입찰을 원칙으로 한다.
지문 29 시행자는 도시개발사업으로 새롭게 설치된 공공시설은 그 시설을 관리할 국가·지방자치단체에 무상으로 귀속되며, 종래의 공공시설은 시행자에게 무상으로 귀속된다.
⑥ 환지방식
환지방식은 공인중개사 시험에서 가장 많이 출제되는 파트예요. 환지, 체비지, 보류지, 청산금 개념을 정확히 잡아두는 게 핵심이에요.
핵심지문 30~37 — 환지방식
지문 30 환지방식이란 사업 시행 전의 토지를 사업 시행 후 조성된 토지 중 일부로 대체하는 방식이다. 토지소유자는 원래 소유하던 토지 대신 새로 조성된 토지(환지)를 받게 된다.
지문 31 시행자는 환지방식으로 도시개발사업을 시행하려면 환지계획을 작성하여야 하며, 환지계획을 작성하거나 변경할 때에는 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 단, 경미한 변경은 예외다.
지문 32 시행자는 환지계획에서 일정한 토지를 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다.
지문 33 체비지는 시행자가 도시개발사업에 필요한 경비를 충당하기 위해 환지계획에서 환지로 정하지 아니한 토지를 말한다. 체비지는 시행자가 직접 사용하거나 처분할 수 있다.
지문 34 환지처분의 고시가 있은 날의 다음 날에 환지계획에서 정한 환지는 그 환지처분 전의 토지로 보며, 환지계획에서 체비지로 정한 토지는 시행자 소유로 된다.
지문 35 환지처분 전이라도 시행자는 환지 예정지를 지정할 수 있으며, 환지 예정지가 지정된 날부터 종전 토지의 소유자는 환지 예정지를 사용·수익할 수 있고, 종전 토지는 사용·수익할 수 없다.
지문 36 청산금은 환지계획에서 정한 환지가 종전 토지와 가격 차이가 있을 때 발생하는 차액이다. 환지가 더 가치 있는 경우 토지소유자가 청산금을 납부하고, 더 낮은 경우 시행자가 청산금을 지급한다.
지문 37 시행자는 환지처분 전이라도 체비지를 처분할 수 있다. 체비지를 매각할 때에는 특별한 경우 외에는 경쟁입찰 방식으로 하며, 매각 대금은 도시개발사업 비용에 충당한다.
⑦ 준공검사 및 공사완료
핵심지문 38~40 — 준공검사
지문 38 시행자는 도시개발사업을 완료하면 공사완료보고서를 작성하여 지정권자에게 제출하고 준공검사를 받아야 한다. 시행자가 국가 또는 지방자치단체인 경우에는 공사완료 공고로 준공검사를 대신한다.
지문 39 준공검사가 끝나면 지정권자는 도시개발구역 안의 공공시설과 토지 등의 소유권이 귀속될 자에게 통보하고 준공검사 결과를 관보나 공보에 고시하여야 한다.
지문 40 도시개발사업의 준공검사를 받은 때에는 「건축법」에 따른 건축물의 사용승인 등 관련 법령에 따른 준공검사·준공인가 등을 받은 것으로 의제된다.
수용·사용 방식 vs 환지방식 비교표
| 구분 | 수용·사용 방식 | 환지방식 |
|---|---|---|
| 개념 | 토지를 강제로 취득 후 개발 | 기존 토지를 새 토지로 교체 |
| 주요 시행자 | 공공기관(국가·LH 등) | 민간 조합·토지소유자 |
| 토지 취득 | 보상 후 수용 | 환지로 대체 (수용 없음) |
| 소유권 이전 | 수용 재결 시 | 환지처분 고시 다음 날 |
| 사업비 조달 | 조성토지 분양 | 체비지 처분 |
| 가격 차이 처리 | 해당 없음 | 청산금 수수 |
| 동의요건 | 면적 2/3 + 소유자 1/2 | 면적 2/3 + 소유자 1/2 |
도시개발구역 지정 면적 기준
| 용도지역 | 최소 면적 |
|---|---|
| 주거지역·상업지역 | 1만 m² 이상 |
| 공업지역 | 3만 m² 이상 |
| 자연녹지지역·생산녹지지역 | 1만 m² 이상 |
| 도시지역 외 지역 | 30만 m² 이상 |
시험 전 최종 체크리스트
구역 지정권자: 시·도지사, 시장·군수 / 국가계획은 국토부장관 구역 지정 후 2년 내 개발계획 미수립 → 자동 해제 / 개발계획 후 3년 내 실시계획 미신청 → 자동 해제 민간 수용방식: 면적 2/3 + 소유자 1/2 동의 필요 조합설립: 7인 이상 + 면적 2/3 + 소유자 1/2 실시계획인가 고시일 = 공익사업법상 사업인정 고시일 체비지 = 사업비 조달용 / 시행자 소유로 처분 가능 환지처분 고시 다음 날 = 소유권 취득 환지 예정지 지정 후 = 종전 토지 사용·수익 불가 청산금 = 환지 가치 > 종전 토지 → 소유자 납부 새 공공시설 → 관리 국가·지방자치단체에 무상 귀속
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도시개발법 핵심지문 자주 묻는 FAQ 15개
Q1. 도시개발법과 도시정비법의 가장 큰 차이가 뭔가요?
도시개발법은 새로운 도시를 만드는 법이고, 도시정비법은 낡은 도시를 고치는 법이에요. 도시개발법은 신규 개발, 도시정비법은 재개발·재건축이라고 이해하면 쉬워요.
Q2. 도시개발구역을 국토부장관이 직접 지정하는 경우는 언제인가요?
국가계획과 관련된 경우, 2개 이상 시·도에 걸치는 경우, 지정권자의 요청이 있는 경우 등에 국토교통부장관이 직접 지정할 수 있어요.
Q3. 수용방식에서 민간 시행자가 갖춰야 할 동의요건은 무엇인가요?
토지면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고, 토지소유자 총수의 2분의 1 이상의 동의를 받아야 해요.
Q4. 도시개발조합을 설립하려면 최소 몇 명이 필요한가요?
토지소유자 7명 이상이 정관을 작성해서 지정권자의 인가를 받아야 해요.
Q5. 체비지가 뭔가요?
환지계획에서 환지로 정하지 않은 토지예요. 시행자가 사업비를 충당하기 위해 처분할 수 있는 토지라고 이해하면 돼요. 환지처분 고시 다음 날 시행자 소유가 됩니다.
Q6. 환지 예정지가 지정되면 종전 토지는 어떻게 되나요?
환지 예정지 지정일부터 종전 토지는 사용·수익할 수 없게 돼요. 대신 새로 지정된 환지 예정지를 사용하고 수익할 수 있어요.
Q7. 청산금은 언제 발생하나요?
환지로 받은 토지 가치가 종전 토지 가치보다 높으면 토지소유자가 그 차액을 납부하고, 낮으면 시행자가 차액을 지급해요. 이 차액을 청산금이라고 해요.
Q8. 환지처분 고시 후 소유권은 언제 취득하나요?
환지처분 고시일의 다음 날에 소유권을 취득해요. 고시 당일이 아니라 다음 날이라는 점, 도시정비법 이전고시와 같은 패턴이에요.
Q9. 실시계획인가를 받으면 어떤 허가들이 의제되나요?
건축허가, 도로공사 시행 허가, 농지전용허가, 산지전용허가 등 관련 인·허가들이 의제돼요. 따로 각각 허가받을 필요가 없어요.
Q10. 구역 지정 후 실시계획인가를 신청하지 않으면 어떻게 되나요?
지정·고시일부터 3년 이내에 실시계획인가를 신청하지 않으면 지정권자가 도시개발구역 지정을 해제할 수 있어요. 필요 시 1년 연장 가능해요.
Q11. 새로 만들어진 공공시설의 소유권은 누구에게 귀속되나요?
새롭게 설치된 공공시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속돼요. 종래의 공공시설은 반대로 시행자에게 무상으로 귀속돼요.
Q12. 결합개발이 뭔가요?
2개 이상의 도시개발구역을 하나로 통합하거나, 하나의 구역을 여러 사업구역으로 분할해서 개발하는 방식이에요. 서로 인접한 구역을 유기적으로 개발할 때 사용해요.
Q13. 순환개발방식은 어떤 경우에 사용하나요?
이주민이 많아서 한꺼번에 개발하기 어려울 때 사용해요. 일부 구역을 먼저 개발해 이주 주택을 만들고, 이주가 완료된 후 나머지 구역을 개발하는 방식이에요.
Q14. 혼용방식이 뭔가요?
하나의 도시개발구역 안에서 일부는 수용방식으로, 나머지는 환지방식으로 시행하는 방식이에요. 구역 내 토지 상황에 따라 유연하게 적용할 수 있어요.
Q15. 시행자가 국가나 지방자치단체인 경우 실시계획 절차가 다른가요?
네, 달라요. 시행자가 국가나 지방자치단체인 경우에는 지정권자의 인가 없이 실시계획을 직접 작성하면 인가받은 것으로 봐요. 준공검사도 공사완료 공고로 대신해요.