농지법 핵심지문 총정리 | 공인중개사 시험 동차합격생이 뽑은 40개
농지법 핵심지문, 공인중개사 시험에서 생각보다 까다롭게 나오는 파트예요. 농지취득자격증명이 필요한 경우와 그렇지 않은 경우, 농업진흥지역 구분, 전용허가 기준이 뒤섞이면서 헷갈리기 쉬운 구조거든요. 오늘은 살찐비너스가 공인중개사 11개월 동차합격 후 시험 전날까지 반복했던 농지법 핵심지문 40개를 정리해드릴게요. 농지취득자격증명부터 농지전용·임대차까지 한 번에 끝내 봐요.
목차
① 농지의 정의와 종류
② 농지법 핵심지문 — 농지취득자격증명
③ 농업진흥지역
④ 농지법 핵심지문 — 농지전용
⑤ 농지임대차
⑥ 농지처분의무 및 대리경작
⑦ 주요 비교표
⑧ FAQ 15개
① 농지법 핵심지문 — 농지의 정의와 종류
농지법은 농지의 소유·이용 및 보전 등에 필요한 사항을 정함으로써 농지를 효율적으로 이용하고 관리하여 농업인의 경영 안정과 농업 생산성 향상을 도모하고 농지의 보전을 위한 올바른 관리를 통해 농업을 지속적으로 발전시키고 국민경제의 균형 있는 발전에 이바지함을 목적으로 해요.
핵심지문 1~7 — 농지의 정의와 종류
지문 1 농지란 전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지와 그 토지의 개량시설 및 농축산물 생산시설의 부지를 말한다. 지목이 아니라 실제 이용 현황을 기준으로 한다.
지문 2 농지는 전(밭), 답(논), 과수원으로 구분되며, 지목이 전·답·과수원이더라도 실제로 농작물 경작에 이용되지 않으면 농지에 해당하지 않는다. 반대로 지목이 임야이더라도 실제로 농작물을 재배하면 농지로 본다.
지문 3 농업인이란 1,000제곱미터 이상의 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 사람, 농지에 330제곱미터 이상의 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스 등 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물을 경작·재배하는 사람, 대가축 2두 이상·중가축 10두 이상·소가축 100두 이상·가금 1천수 이상 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하는 사람 등을 말한다.
지문 4 농업법인이란 농어업경영체법에 따라 설립된 영농조합법인과 농업회사법인을 말한다. 농업법인은 농지를 취득할 수 있으나, 취득 목적 범위 내에서만 사용하여야 한다.
지문 5 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다는 경자유전의 원칙이 적용된다. 다만, 상속·증여 등 일정한 경우에는 예외가 인정된다.
지문 6 주말·체험영농을 목적으로 농지를 소유하려는 자는 농업인이 아니더라도 세대원 전부가 소유하는 합산 면적이 1,000제곱미터 미만의 농지를 취득할 수 있다.
지문 7 상속으로 농지를 취득한 사람이 농업경영을 하지 않는 경우, 상속 농지 중 총 1만 제곱미터까지는 계속 소유할 수 있다. 1만 제곱미터를 초과하는 부분은 처분의무가 발생한다.
② 농지법 핵심지문 — 농지취득자격증명
농지취득자격증명은 시험에서 가장 자주 출제되는 파트예요. 필요한 경우와 불필요한 경우를 정확히 구분해 두는 게 핵심이에요.
핵심지문 8~16 — 농지취득자격증명
지문 8 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장에게 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 농지취득자격증명은 농지 취득의 원인이 발생하기 전에 발급받아야 한다.
지문 9 농지취득자격증명의 발급 신청을 받은 시·구·읍·면의 장은 신청 유형에 따라 발급 기간이 다르다. ① 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서를 제출하는 경우: 7일 이내. ② 계획서를 제출하지 않는 경우: 4일 이내. ③ 농지위원회 심의 대상의 경우: 14일 이내. '농업진흥지역 내 4일'로 혼동하기 쉬운 함정이니 주의한다.
지문 10 다음의 경우에는 농지취득자격증명이 필요하지 않다. ① 국가·지방자치단체가 농지를 취득하는 경우, ② 상속으로 농지를 취득하는 경우, ③ 담보농지를 취득하는 경우(경매·공매 포함), ④ 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 경우, ⑤ 한국농어촌공사가 농지를 취득하는 경우.
지문 11 증여로 농지를 취득하는 경우에는 농지취득자격증명이 필요하다. 상속은 불필요하지만 증여는 필요하다는 점을 반드시 구분해야 한다.
지문 12 주말·체험영농 목적으로 농지를 취득하는 경우에도 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 농업인이 아니더라도 발급 신청이 가능하다.
지문 13 농지취득자격증명을 발급받지 않고 체결한 농지 매매계약은 무효가 아니다. 다만, 농지취득자격증명 없이는 소유권이전등기가 불가능하다.
지문 14 법인이 농지를 취득하는 경우에는 원칙적으로 농지취득자격증명이 필요하다. 다만, 농업법인(영농조합법인·농업회사법인)은 취득 목적 범위 안에서 농지를 취득할 수 있다.
지문 15 시·구·읍·면의 장은 농지취득자격증명을 발급한 경우 농지 소재지의 농업위원회에 그 사실을 알려야 한다. 농업위원회는 농지 이용 실태를 조사할 수 있다.
지문 16 공유지분으로 농지를 취득하는 경우에도 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 각 공유자가 각각 신청하여야 한다.
③ 농업진흥지역
핵심지문 17~22 — 농업진흥지역
지문 17 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분한다. 농업진흥구역은 농업의 진흥을 도모하여야 하는 지역으로 집단화된 농지이고, 농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등을 위해 필요한 지역이다.
지문 18 농업진흥지역의 지정·변경은 시·도지사가 한다. 시·도지사는 농업진흥지역을 지정할 때 농림축산식품부장관의 승인을 받아야 한다.
지문 19 농업진흥구역에서는 농업 생산 또는 농지 개량과 직접 관련되지 않은 행위는 원칙적으로 할 수 없다. 다만, 농수산물의 가공·처리 시설, 농업인 주택, 농업용 시설 등 대통령령으로 정하는 시설은 설치할 수 있다.
지문 20 농업보호구역에서는 농업진흥구역에서 할 수 있는 행위 외에 농업인 소득 증대에 필요한 시설, 농수산 관련 연구시설, 주민의 생활 여건을 개선하기 위한 시설 등을 추가로 설치할 수 있다.
지문 21 농업진흥지역은 도시지역 외의 지역을 대상으로 지정한다. 도시지역 내의 농지는 농업진흥지역으로 지정할 수 없다.
지문 22 농업진흥지역으로 지정된 농지를 전용하려면 농림축산식품부장관의 허가를 받아야 한다. 농업진흥지역 밖의 농지 전용 허가권자는 원칙적으로 시·도지사 또는 시장·군수·구청장에게 위임된다.
④ 농지법 핵심지문 — 농지전용
농지전용은 허가·협의·신고로 구분되는 구조가 핵심이에요. 농업진흥지역 안팎에 따라 절차가 달라지는 점도 잡아두세요.
핵심지문 23~30 — 농지전용
지문 23 농지전용이란 농지를 농작물 경작이나 다년생식물 재배 등 농업 생산 또는 농지 개량 외의 목적으로 사용하는 것을 말한다. 농지전용을 하려면 원칙적으로 허가를 받아야 한다.
지문 24 농지전용허가의 권한은 농림축산식품부장관이 가지며, 일정 규모 이하는 시·도지사 또는 시장·군수·구청장에게 위임된다. 농업진흥지역 안의 농지 전용은 농림축산식품부장관의 허가 사항이다.
지문 25 국가·지방자치단체가 농지를 전용하는 경우에는 허가 대신 농림축산식품부장관과 협의하여야 한다. 협의 없이 전용하면 원상복구 명령 대상이 된다.
지문 26 다음 경우에는 농지전용 신고만으로 가능하다. ① 농업인이 농업진흥지역 밖의 자기 소유 농지에 농업인 주택·어업인 주택·농축산업 관련 시설 등을 설치하는 경우. ② 농업진흥지역 밖의 농지를 주목적 사업에 필요한 시설로 전용하는 경우로 전용 면적이 660제곱미터 이하인 경우.
지문 27 농지보전부담금은 농지전용허가를 받거나 농지전용협의를 거친 자가 납부하는 부담금이다. 부담금의 금액은 전용하려는 농지의 개별공시지가의 30/100으로 하되, 상한이 정해져 있다.
지문 28 농지전용허가를 받은 자가 2년 이내에 목적 사업에 착수하지 않으면 허가가 취소될 수 있다. 다만, 정당한 사유가 있으면 1년의 범위에서 연장할 수 있다.
지문 29 다른 법률에 의한 인·허가를 받으면 농지전용허가를 받은 것으로 의제되는 경우가 있다. 예를 들어 건축허가, 개발행위허가 등을 받으면서 농지전용허가 의제 협의를 거친 경우 별도의 농지전용허가를 받지 않아도 된다.
지문 30 농지보전부담금 납부 의무자가 부담금을 내지 않으면 허가권자는 허가를 취소할 수 있다. 농지보전부담금은 한국농어촌공사가 부과·징수한다.
⑤ 농지임대차
핵심지문 31~35 — 농지임대차
지문 31 농지는 원칙적으로 임대차 또는 사용대차가 금지된다. 다만, 일정한 경우에는 예외적으로 임대차가 허용된다. 예외 사유로는 상속으로 취득한 농지, 8년 이상 농업경영 후 이농하는 경우, 60세 이상이 되어 더 이상 농업경영을 할 수 없는 경우, 농지전용허가를 받은 경우 등이 있다.
지문 32 농지임대차의 기간은 3년 이상이어야 한다. 다만, 다년생식물 재배지의 경우에는 5년 이상으로 하여야 한다.
지문 33 농지임대차 기간이 3년 미만으로 정해지거나 기간을 정하지 않은 경우에는 3년으로 본다. 묵시적 갱신이 이루어진 경우에도 갱신된 기간은 3년으로 본다.
지문 34 임대인이 임대차 기간이 끝나기 3개월 전까지 임차인에게 갱신 거절의 통지를 하지 않으면 이전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
지문 35 주말·체험영농 목적으로 농지를 임차하는 경우에는 임대차 기간 제한(3년)이 적용되지 않는다. 당사자 간 합의로 자유롭게 기간을 정할 수 있다.
⑥ 농지처분의무 및 대리경작
핵심지문 36~40 — 처분의무·대리경작
지문 36 농지 소유자가 정당한 사유 없이 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않으면 시장·군수·구청장은 그 농지를 처분할 것을 명할 수 있다. 처분명령을 받은 날부터 6개월 이내에 처분하여야 한다.
지문 37 농지 소유자가 처분의무기간 내에 처분하지 않으면 시장·군수·구청장은 한국농어촌공사에 매수를 청구할 수 있다. 한국농어촌공사는 공시지가를 기준으로 매수한다.
지문 38 이행강제금은 처분명령을 이행하지 않은 경우 부과된다. 이행강제금은 해당 농지의 감정평가액 또는 개별공시지가 중 더 높은 가액의 100분의 25에 해당하는 금액이며, 처분 명령이 이행될 때까지 매년 부과한다. 2021년 8월 개정으로 20%에서 25%로 상향되었다. 농지보전부담금(30/100)과 비율을 반드시 구분해두어야 한다.
지문 39 대리경작자는 농지 소유자를 대신하여 농지를 경작하는 자로, 시장·군수·구청장이 지정한다. 대리경작자 지정 기간은 1년이 원칙이며, 수확물의 100분의 10에 해당하는 금액을 수령한다.
지문 40 농지 소유자가 질병·장기여행·징집·취학 등 정당한 사유로 일시적으로 농업경영을 할 수 없는 경우에는 처분의무가 발생하지 않는다. 다만, 정당한 사유가 소멸한 날부터 1년 이내에 농업경영에 이용하거나 처분하여야 한다.
농지취득자격증명 필요·불필요 비교표
| 필요 | 불필요 |
|---|---|
| 매매로 취득하는 경우 | 상속으로 취득하는 경우 |
| 증여로 취득하는 경우 | 국가·지방자치단체가 취득하는 경우 |
| 주말·체험영농 목적으로 취득하는 경우 | 담보농지 취득 (경매·공매 포함) |
| 농업법인이 취득하는 경우 | 농지전용허가·신고를 한 경우 |
| 공유지분으로 취득하는 경우 | 한국농어촌공사가 취득하는 경우 |
농업진흥구역 vs 농업보호구역 비교표
| 구분 | 농업진흥구역 | 농업보호구역 |
|---|---|---|
| 목적 | 농업 진흥 도모 | 용수원 확보·수질 보전 |
| 행위 제한 | 농업 생산·농지 개량 관련만 허용 (엄격) | 진흥구역 허용 행위 + 소득 증대 시설 추가 허용 |
| 전용 허가권자 | 농림축산식품부장관 | 농림축산식품부장관 (위임 가능) |
시험 전 최종 체크리스트
농지 = 실제 이용 현황 기준 (지목 불문) 주말·체험영농: 세대원 합산 1,000㎡ 미만 취득 가능 상속 농지: 1만㎡까지 비농업인 소유 가능 농취증 발급: 계획서 제출 시 7일 / 계획서 미제출 시 4일 / 농지위원회 심의 대상 14일 상속 = 농취증 불필요 / 증여 = 농취증 필요 농업진흥지역 지정: 시·도지사 (농림부장관 승인) 농업진흥구역 전용: 농림축산식품부장관 허가 농지보전부담금: 개별공시지가의 30/100 농지전용허가 착수기간: 2년 (1년 연장 가능) 농지임대차: 원칙 3년 이상 / 다년생식물 5년 이상 갱신 거절 통지: 기간 만료 3개월 전까지 처분명령 → 6개월 이내 처분 이행강제금: 감정평가액 또는 공시지가 중 높은 가액의 25/100 (매년 부과) 대리경작 지정기간: 1년 / 수확물의 10/100 수령
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공식 법령 확인: 국가법령정보센터 - 농지법 공인중개사 시험 안내: Q-Net 공인중개사 자격증 안내
농지법 핵심지문 자주 묻는 FAQ 15개
Q1. 농지의 정의에서 지목과 실제 이용 현황 중 어느 것이 기준인가요?
실제 이용 현황이 기준이에요. 지목이 전·답·과수원이더라도 실제로 농작물을 경작하지 않으면 농지가 아니고, 지목이 임야라도 실제로 경작하면 농지로 봐요.
Q2. 상속과 증여 중 농지취득자격증명이 필요한 경우는 어느 쪽인가요?
증여만 필요해요. 상속은 당사자 의사와 관계없이 발생하는 법정 취득이라 농취증이 불필요하고, 증여는 당사자 간 계약이므로 농취증이 필요해요.
Q3. 농지취득자격증명 발급 기간이 얼마나 되나요?
신청일부터 7일 이내예요. 농업진흥지역 안의 농지는 4일 이내로 더 빨라요. 숫자가 반대로 나오는 함정 문제에 주의하세요.
Q4. 주말·체험영농으로 취득할 수 있는 농지 면적은 얼마인가요?
세대원 전부 소유 합산 1,000㎡ 미만이에요. 개인 기준이 아니라 세대 기준이라는 점을 기억해두세요.
Q5. 상속받은 농지는 비농업인도 계속 소유할 수 있나요?
1만㎡까지는 소유할 수 있어요. 1만㎡를 초과하는 부분은 처분의무가 발생해요.
Q6. 농업진흥지역은 누가 지정하나요?
시·도지사가 지정해요. 단, 농림축산식품부장관의 승인을 받아야 해요. 지정 주체와 승인 주체를 구분해서 기억하세요.
Q7. 농업진흥지역은 도시지역 안에도 지정할 수 있나요?
아니에요. 도시지역 외의 지역을 대상으로만 지정할 수 있어요. 도시지역 내 농지는 농업진흥지역 지정 대상이 아니에요.
Q8. 농지보전부담금은 어떻게 계산하나요?
감정평가액 또는 개별공시지가 중 더 높은 가액의 25/100이에요. 2021년 개정으로 20%에서 25%로 상향됐어요. 농지보전부담금(30/100)과 비율을 헷갈리지 않도록 주의하세요.
Q9. 농지임대차 기간은 최소 얼마인가요?
3년 이상이에요. 다년생식물 재배지는 5년 이상이에요. 3년 미만으로 정하거나 기간을 정하지 않으면 3년으로 보는 점도 기억하세요.
Q10. 농지임대차 갱신 거절은 언제까지 통지해야 하나요?
임대차 기간이 끝나기 3개월 전까지 통지해야 해요. 이 기간 안에 통지하지 않으면 같은 조건으로 묵시적 갱신된 것으로 봐요.
Q11. 처분명령을 받으면 얼마 안에 처분해야 하나요?
처분명령을 받은 날부터 6개월 이내에 처분해야 해요. 처분하지 않으면 이행강제금이 매년 부과돼요.
Q12. 이행강제금은 얼마이고 몇 번 부과되나요?
감정평가액 또는 개별공시지가 중 더 높은 가액의 25/100이에요. 2021년 개정으로 20%에서 25%로 상향됐고, 처분 명령이 이행될 때까지 매년 반복 부과돼요. 농지보전부담금(30/100)과 비율을 반드시 구분해두세요.
Q13. 대리경작자는 수확물의 몇 퍼센트를 받나요?
수확물의 10/100에 해당하는 금액을 받아요. 대리경작 지정 기간은 1년이 원칙이에요.
Q14. 농지전용허가 후 착수기간은 얼마인가요?
2년 이내에 목적 사업에 착수해야 해요. 정당한 사유가 있으면 1년 연장이 가능해요.
Q15. 농지취득자격증명 없이 체결한 매매계약은 무효인가요?
무효가 아니에요. 매매계약 자체는 유효하지만 농취증 없이는 소유권이전등기가 불가능해요. 계약 무효가 아닌 등기 불가라는 점이 시험 포인트예요.