부동산학개론 핵심 지문 200개: 동차 합격생이 직접 추린 파트별 암기 노트
부동산학개론 핵심 지문, 어디서부터 어떻게 외워야 할지 막막하셨죠? 민법처럼 조문이 딱 떨어지는 것도 아니고, 이론이 많아서 처음엔 어디에 힘을 줘야 할지 모르겠더라고요. 실제 시험에 자주 나오는 문장 형태로 파트별로 정리해봤어요. 전부 맞는 지문이니까 눈으로 읽고 귀로 들으면서 반복해보세요
귀로 듣는 암기 노트 | 부동산학개론 핵심 지문 200개 낭독 영상 이동 중, 자기 전, 쉬는 시간에 틀어놓고 들어요
파트별 구성
- 부동산의 개념과 특성 (1~30)
- 부동산 수요·공급 이론 (31~65)
- 부동산 시장과 입지론 (66~100)
- 부동산 투자론 (101~135)
- 부동산 금융론 (136~165)
- 감정평가론 (166~185)
- 부동산 정책론 (186~200)
활용법: 눈으로 읽을 때 "왜 이게 맞는 지문인지"를 속으로 이유를 말해보세요. 3회 이상 반복하면 시험장에서 지문을 봤을 때 바로 감이 와요.
PART 1. 부동산의 개념과 특성 (1~30)
001. 토지는 부동성으로 인해 부동산 시장이 국지적으로 형성된다.
002. 토지의 부증성은 토지의 물리적 공급이 불가능함을 의미하며, 이는 토지 가격 상승의 원인이 된다.
003. 토지의 영속성은 감가상각이 적용되지 않는 근거가 된다.
004. 개별성(비동질성)으로 인해 토지 간 완전한 대체가 불가능하여 부동산 시장의 불완전성이 심화된다.
005. 토지의 인접성은 인접 토지의 이용이 해당 토지의 가치에 영향을 미치는 근거가 된다.
006. 용도의 다양성은 토지의 최유효이용 원칙이 성립하는 근거가 된다.
007. 최유효이용이란 합리적이고 합법적인 이용 방법 중 최고의 가치를 창출하는 이용을 말한다.
008. 토지는 위치의 고정성으로 인해 사회적·경제적·행정적 위치가 달라지면 가치가 변화할 수 있다.
009. 건물은 토지와 달리 감가상각이 적용되는 인공적인 부동산이다.
010. 부동산은 수익성과 안전성은 높으나 환금성(유동성)이 낮은 자산이다.
011. 나지란 지상에 건물이나 기타 정착물이 없는 토지를 말한다.
012. 맹지란 도로에 직접 접하지 않아 독립적인 이용이 불가능한 토지를 말한다.
013. 획지란 하나의 이용 단위로서 감정평가의 기본 단위가 되는 토지를 말한다.
014. 후보지란 현재의 용도에서 다른 용도로 전환될 가능성이 있는 토지를 말한다.
015. 리카도의 차액지대설에 따르면 최열등지에는 지대가 발생하지 않는다.
016. 마르크스의 절대지대설에 따르면 토지 소유 자체로 인해 최열등지에도 지대가 발생한다.
017. 튀넨의 위치지대설은 중심지와의 거리(접근성)에 따라 지대가 결정된다고 본다.
018. 긍정적 외부효과(외부경제)는 인근 부동산의 가치를 상승시킨다.
019. 부정적 외부효과(외부불경제)는 인근 부동산의 가치를 하락시킨다.
020. 토지의 자연적 특성 중 부동성과 개별성은 부동산 시장을 불완전경쟁시장으로 만드는 주된 원인이다.
021. 지대는 토지 사용에 대한 대가이며, 지가는 토지 자체의 가격이다.
022. 지가 형성 요인은 일반요인, 지역요인, 개별요인으로 구분된다.
023. 부동산의 복합 개념이란 물리적·경제적·법적 개념이 복합된 것을 의미한다.
024. 토지는 병합·분할이 가능하여 경제적 가치를 변화시킬 수 있다.
025. 공간재로서의 부동산은 토지 위의 공중 공간도 부동산의 일부로 포함된다.
026. 토지의 부증성으로 인해 토지 공급은 가격이 상승해도 물리적으로 증가하지 않는다.
027. 부동산 시장의 국지성은 토지의 부동성에서 비롯된다.
028. 토지의 개별성으로 인해 동일한 가격 조건에서도 완전한 대체가 이루어지지 않는다.
029. 정착물은 토지에 영구적으로 부착된 것으로 토지와 함께 부동산을 구성한다.
030. 토지는 영속성이 있어 장기투자 자산으로서의 성격이 강하다.
PART 2. 부동산 수요·공급 이론 (31~65)
031. 부동산 수요의 법칙에 따르면 가격이 상승하면 수요량은 감소한다.
032. 수요량의 변화는 해당 부동산 가격의 변화로 수요곡선 위에서의 이동으로 나타난다.
033. 수요의 변화는 가격 이외의 요인 변화로 수요곡선 자체가 이동하는 것이다.
034. 소득 증가, 인구 증가, 대체재 가격 상승은 부동산 수요를 증가시키는 요인이다.
035. 미래 가격 상승에 대한 기대는 현재의 부동산 수요를 증가시킨다.
036. 토지의 물리적 공급은 고정되어 있으나 용도 전환을 통한 경제적 공급은 가능하다.
037. 부동산 공급의 가격탄력성은 단기보다 장기에서 더 탄력적이다.
038. 수요탄력성이 1보다 크면 탄력적, 1보다 작으면 비탄력적이라 한다.
039. 부동산은 일반 재화에 비해 수요와 공급의 탄력성이 낮아 비탄력적인 경향이 있다.
040. 수요가 비탄력적일수록 가격 변화에 따른 수요량의 변화가 작다.
041. 균형가격은 수요량과 공급량이 일치하는 가격으로 시장이 청산되는 지점이다.
042. 수요가 증가하면 균형가격은 상승하고 균형거래량은 증가한다.
043. 공급이 증가하면 균형가격은 하락하고 균형거래량은 증가한다.
044. 거미집 이론은 수요와 공급 사이의 시차로 인해 가격이 균형에 수렴하거나 발산하는 현상을 설명한다.
045. 수렴형 거미집은 공급탄력성이 수요탄력성보다 작을 때 나타나며 가격이 균형으로 수렴한다.
046. 발산형 거미집은 공급탄력성이 수요탄력성보다 클 때 나타나며 가격이 균형에서 멀어진다.
047. 순환형 거미집은 공급탄력성과 수요탄력성이 같을 때 나타나며 가격이 일정 범위에서 반복 순환한다.
048. 소득탄력성이 양(+)의 값을 가지면 정상재로 소득 증가 시 수요가 증가한다.
049. 교차탄력성이 양(+)의 값이면 두 재화는 대체재 관계에 있다.
050. 교차탄력성이 음(-)의 값이면 두 재화는 보완재 관계에 있다.
051. 대체재의 가격이 상승하면 해당 부동산의 수요는 증가한다.
052. 보완재의 가격이 상승하면 해당 부동산의 수요는 감소한다.
053. 하향여과란 주택이 상위 계층에서 하위 계층으로 이전되어 이용되는 현상이다.
054. 상향여과란 노후 주택이 재개발·재건축을 통해 상위 계층용으로 전환되는 현상이다.
055. 부동산 공급은 단기적으로 비탄력적이나 장기적으로는 탄력성이 높아진다.
056. 저량(Stock)은 특정 시점의 총량이며, 유량(Flow)은 일정 기간 공급된 양이다.
057. 주거용 부동산의 수요는 소득 수준, 가구 수, 금리, 대출 조건 등에 의해 결정된다.
058. 금리가 상승하면 대출 비용이 증가하여 주택 수요가 감소한다.
059. 인구가 증가하면 주택 수요가 증가하여 주택 가격이 상승한다.
060. 공급량의 변화는 해당 부동산 가격의 변화로 공급곡선 위에서의 이동으로 나타난다.
061. 건축 비용 상승은 주택 공급을 감소시키는 요인이 된다.
062. 수요탄력성 = 수요량 변화율 ÷ 가격 변화율로 구하며 절댓값으로 표시한다.
063. 부동산 수요는 실수요와 투자수요(가수요)로 구분할 수 있다.
064. 가격이 상승해도 수요량이 증가하는 기펜재의 경우 수요의 법칙이 예외적으로 적용되지 않는다.
065. 공급 탄력성이 완전 비탄력적인 경우 수요가 증가하면 가격만 상승하고 거래량은 변하지 않는다.
PART 3. 부동산 시장과 입지론 (66~100)
066. 부동산 시장은 부동성, 개별성, 정보 비대칭 등으로 인해 불완전경쟁시장에 가깝다.
067. 부동산 시장의 특성으로는 국지성, 거래의 비공개성, 상품의 비표준화, 법적 규제, 고가성이 있다.
068. 약형 효율적 시장에서는 과거 가격 정보가 현재 가격에 이미 반영되어 있다.
069. 준강형 효율적 시장에서는 공개된 모든 정보가 가격에 반영된다.
070. 강형 효율적 시장에서는 공개·비공개 모든 정보가 가격에 반영된다.
071. 부동산 경기변동 4국면은 회복기 → 호황기 → 후퇴기 → 불황기 순으로 진행된다.
072. 부동산 경기는 일반 경기에 비해 변동 주기가 길고 진폭이 크다.
073. 건축 허가 건수는 부동산 경기의 선행지수로 활용된다.
074. 부동산 시장 실패의 원인으로는 외부효과, 공공재, 정보의 비대칭, 독점 등이 있다.
075. 시장 실패가 발생하면 정부가 개입하여 규제 또는 지원 정책을 시행한다.
076. 버제스의 동심원 이론에 따르면 도시는 중심업무지구(CBD)를 중심으로 동심원 형태로 성장한다.
077. 호이트의 선형 이론에 따르면 도시는 교통로를 따라 부채꼴(扇形) 형태로 성장한다.
078. 해리스·울만의 다핵심 이론에 따르면 도시는 여러 개의 핵을 중심으로 성장한다.
079. 크리스탈러의 중심지 이론에서 최소 요구치란 중심지 기능이 유지되기 위한 최소한의 수요이다.
080. 크리스탈러의 중심지 이론에서 재화의 도달 범위란 소비자가 중심지까지 이동하는 최대 거리이다.
081. 넬슨의 소매입지론에 따르면 유사 업종이 집적하면 상호 집객 효과로 매출이 증가한다.
082. 레일리의 소매인력법칙에 따르면 두 도시의 소매 흡인력은 인구에 비례하고 거리의 제곱에 반비례한다.
083. 컨버스의 분기점 이론은 레일리 법칙을 응용하여 두 도시 간 상권 분기점을 계산한다.
084. 허프의 확률적 상권 모형에 따르면 소비자가 특정 점포를 선택할 확률은 점포 면적에 비례하고 거리에 반비례한다.
085. 알론소의 입찰지대 이론에 따르면 토지 이용자는 최고 지대를 지불할 수 있는 곳에 입지한다.
086. 중심지로부터 멀어질수록 지대는 낮아지는 것을 지대 경사라 한다.
087. 공실률이란 전체 임대 가능 면적 중 비어 있는 면적의 비율로 부동산 경기의 주요 지표이다.
088. 흡수율이란 일정 기간 동안 시장에서 임대 또는 분양된 면적의 비율이다.
089. 부동산 경기 과열 시 주택 가격 버블이 형성될 수 있으며 이는 급격한 가격 조정으로 이어질 수 있다.
090. 주거입지의 주요 결정 요인에는 직장 접근성, 교육환경, 교통, 주변 환경 등이 있다.
091. 상업입지는 배후 인구, 접근성, 가시성, 경쟁 업체 수 등이 주요 결정 요인이다.
092. 공업입지는 원료, 노동력, 수송비, 소비시장까지의 거리 등이 주요 결정 요인이다.
093. 베버의 공업입지론은 최소 수송비 지점에 공업이 입지한다고 본다.
094. 집적이익이란 관련 업종이 한 곳에 집중함으로써 얻는 비용 절감 효과이다.
095. 부동산 시장에서 정보 비대칭이 존재하면 역선택과 도덕적 해이가 발생할 수 있다.
096. 부동산 경기변동은 일반 경기변동에 후행하는 경향이 있다.
097. 지가 지수는 특정 기준 시점의 지가를 100으로 하여 현재 지가 수준을 나타낸 지표이다.
098. 부동산 시장에서 거래 비용이 높으면 시장의 효율성이 낮아진다.
099. 임대료 수준은 해당 지역의 경기와 공실률에 따라 변화한다.
100. 부동산 시장은 이질적인 상품으로 구성되어 있어 표준화가 어렵다.
PART 4. 부동산 투자론 (101~135)
101. 부동산 투자의 특성으로는 고가성, 비유동성, 관리의 필요성, 위치의 고정성이 있다.
102. 위험과 수익의 상관관계에서 위험이 클수록 기대 수익률이 높아야 투자 유인이 생긴다.
103. 체계적 위험(시장위험)은 분산투자로도 제거할 수 없는 위험이다.
104. 비체계적 위험은 분산투자를 통해 제거할 수 있는 개별 부동산 고유의 위험이다.
105. 현재가치(PV)는 미래의 현금흐름을 할인율로 할인한 현재 시점의 가치이다.
106. 순현재가치(NPV)가 0보다 크면 투자를 채택한다.
107. 내부수익률(IRR)이 요구수익률보다 크면 투자를 채택한다.
108. 수익성지수(PI)가 1보다 크면 투자를 채택한다.
109. 회수기간법은 화폐의 시간 가치를 반영하지 못한다는 단점이 있다.
110. 정(+)의 레버리지는 총투자수익률이 저당대출 이자율보다 클 때 발생한다.
111. 부(-)의 레버리지는 총투자수익률이 저당대출 이자율보다 작을 때 발생한다.
112. 종합환원율(Cap Rate)은 순영업소득(NOI)을 부동산 가격으로 나눈 값이다.
113. 순영업소득(NOI)은 유효총소득에서 영업경비를 차감한 값이다.
114. 유효총소득은 가능총소득에서 공실 및 불량부채를 차감한 값이다.
115. 세전현금흐름(BTCF)은 순영업소득에서 부채서비스액(원리금 상환액)을 차감한 값이다.
116. 부채감당률(DCR)이 1보다 커야 대출 원리금 상환이 가능하다.
117. 포트폴리오 이론에 따르면 여러 부동산에 분산투자하면 개별 위험을 낮출 수 있다.
118. 상관계수가 낮을수록 분산투자 효과가 크며 상관계수 -1에 가까울수록 최대 분산 효과가 발생한다.
119. 자본환원율과 부동산 가격은 반비례 관계에 있다.
120. 민감도 분석은 투자 변수가 변할 때 투자 결과가 얼마나 변하는지 분석하는 방법이다.
121. 부동산 투자신탁(REITs)은 소액투자자들의 자금을 모아 부동산에 투자하는 간접투자 방식이다.
122. 인플레이션 위험이란 물가 상승으로 실질 수익률이 감소하는 위험이다.
123. 유동성 위험이란 부동산을 신속하게 현금화하기 어려운 데서 발생하는 위험이다.
124. 투자 분석 시 세후 기준이 세전 기준보다 더 정확한 투자 판단 근거가 된다.
125. 할인율이 높아지면 미래 현금흐름의 현재가치는 낮아진다.
126. 부동산 투자에서 지렛대(레버리지) 효과가 발생하기 위해서는 타인 자본을 활용해야 한다.
127. NOI가 동일할 때 자본환원율이 낮아지면 부동산 가격은 상승한다.
128. 요구수익률이란 투자자가 해당 투자안에서 최소한으로 요구하는 수익률이다.
129. 기대수익률이 요구수익률보다 높으면 투자를 채택한다.
130. 연금의 현재가치계수는 매 기간 일정한 금액을 수취할 때 그 현재가치를 구하는 계수이다.
131. 감채기금계수는 목표 금액을 만들기 위해 매 기간 적립해야 할 금액을 구하는 계수이다.
132. 자본회수계수(저당상수)는 현재 차입한 금액에 대해 매 기간 상환해야 할 원리금을 구하는 계수이다.
133. 일시불의 현재가치계수와 일시불의 미래가치계수는 서로 역수 관계이다.
134. 연금의 현재가치계수와 자본회수계수(저당상수)는 서로 역수 관계이다.
135. 감채기금계수와 연금의 미래가치계수는 서로 역수 관계이다.
PART 5. 부동산 금융론 (136~160)
136. 저당대출은 부동산을 담보로 하는 대출로 부동산 금융의 가장 기본적인 형태이다.
137. 고정금리 저당은 대출 기간 동안 이자율이 변하지 않는다.
138. 변동금리 저당(ARM)은 시장금리에 연동하여 이자율이 변동한다.
139. 원리금균등상환은 매 기간 동일한 원리금을 상환하며 초기에 이자 비중이 높다.
140. 원금균등상환은 매 기간 동일한 원금을 상환하여 상환 초기에 상환액이 가장 크다.
141. 체증식 상환은 초기 상환액이 낮고 점차 증가하여 소득 증가 예상 차주에게 적합하다.
142. LTV(주택담보대출비율)는 담보 가치 대비 대출 한도 비율로 대출 규제 수단이다.
143. DTI(총부채상환비율)는 연소득 대비 연간 부채 상환액 비율로 대출 규제 수단이다.
144. DSR(총부채원리금상환비율)은 모든 금융 부채의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이다.
145. 주택저당증권(MBS)은 저당 채권을 담보로 발행하는 증권으로 유동화를 통해 자금을 조달한다.
146. 1차 저당시장은 대출기관이 차입자에게 직접 자금을 공급하는 시장이다.
147. 2차 저당시장은 저당 채권을 매매·유동화하는 시장이다.
148. 역저당(주택연금)은 주택 소유자가 주택을 담보로 매월 연금을 받는 방식이다.
149. 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)은 특정 개발사업의 미래 현금흐름을 담보로 자금을 조달하는 방식이다.
150. 금리가 인상되면 주택 수요가 감소하여 주택 가격에 하락 압력이 발생한다.
151. 이자율과 부동산 가치는 반비례 관계에 있어 이자율 상승 시 부동산 가치가 하락한다.
152. REITs는 배당가능이익의 90% 이상을 배당해야 법인세 혜택을 받을 수 있다.
153. 공모형 REITs는 일반 투자자에게 공개적으로 자금을 모집하는 부동산 투자신탁이다.
154. 자산유동화(ABS)는 부동산 자산을 기초자산으로 하여 증권을 발행하는 방식이다.
155. 차환(Refinancing)이란 기존 대출을 새로운 대출로 교체하는 것으로 주로 낮은 금리로 전환하기 위해 활용한다.
156. 만기일시상환은 대출 기간 동안 이자만 납부하고 만기에 원금을 일시 상환하는 방식이다.
157. 부채감당률(DCR)이 클수록 부채 상환 능력이 높다는 의미이다.
158. 원리금균등상환 방식에서 매 기간 이자액은 점차 감소하고 원금 상환액은 점차 증가한다.
159. LTV 규제를 강화하면 대출 가능 금액이 줄어들어 주택 구입 수요가 감소할 수 있다.
160. 저당권은 채무자가 채무를 이행하지 못할 경우 담보 부동산을 처분하여 변제받을 수 있는 권리이다.
PART 6. 감정평가론 (161~185)
161. 감정평가란 토지·건물 등 부동산의 경제적 가치를 판정하여 화폐액으로 표시하는 것이다.
162. 시장가치란 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래될 경우 성립될 가능성이 높은 가격이다.
163. 감정평가의 3방식은 원가방식, 비교방식, 수익방식이다.
164. 원가방식은 대상 물건을 새로 만드는 데 드는 비용을 기준으로 가치를 산정하는 방식이다.
165. 비교방식(거래사례비교법)은 유사 부동산의 거래 사례를 비교하여 가치를 산정하는 방식이다.
166. 수익방식(수익환원법)은 부동산이 창출하는 순수익을 환원하여 가치를 산정하는 방식이다.
167. 수익성 임대용 부동산에는 수익환원법이 가장 적합하다.
168. 재조달원가란 기준시점에서 대상 부동산을 새로 건축하는 데 드는 비용이다.
169. 복성식 평가액은 재조달원가에서 감가수정액을 차감하여 구한다.
170. 정액법은 매년 동일한 금액만큼 감가하는 방법이다.
171. 정률법은 매년 일정 비율로 감가하여 초기 감가액이 크고 점차 감소하는 방법이다.
172. 거래사례비교법의 절차는 사례 수집 → 사정보정 → 시점수정 → 지역요인 비교 → 개별요인 비교 순이다.
173. 사정보정이란 특수한 사정이 있는 거래 사례를 정상 거래로 수정하는 것이다.
174. 시점수정이란 거래 사례의 시점과 기준시점 사이의 가격 변동분을 조정하는 것이다.
175. 직접환원법에 따른 부동산 가치는 순영업소득(NOI)을 환원율로 나누어 구한다.
176. 표준지공시지가는 국토교통부장관이 매년 1월 1일을 기준으로 공시한다.
177. 개별공시지가는 시·군·구청장이 표준지공시지가를 기준으로 산정하는 개별 토지의 단가이다.
178. 복합부동산은 토지와 건물을 일체로 평가하는 것이 원칙이다.
179. 건물은 주로 원가법으로 평가하며, 수익성 부동산은 수익환원법을 우선 적용한다.
180. DCF(할인현금흐름)법은 미래 현금흐름을 현재가치로 할인하여 가치를 산정하는 방법이다.
181. 공동주택가격은 국토교통부장관이 공시하는 아파트 등 공동주택의 적정 가격이다.
182. 감정평가는 현황기준 원칙에 따라 현재의 이용 상황을 기준으로 평가한다.
183. 토지는 영속성이 있으므로 감가상각을 적용하지 않는다.
184. 환원율이 낮아지면 수익방식에 의한 부동산 평가액은 상승한다.
185. 층별효용비는 건물 각 층의 효용을 비율로 나타낸 것으로 구분건물 평가에 활용된다.
PART 7. 부동산 정책론 (186~200)
186. 부동산 정책의 목표에는 효율적 자원 배분, 공평한 분배, 주거 안정, 시장 안정이 있다.
187. 용도지역제(Zoning)는 토지 이용을 규제하기 위해 구역을 지정하고 용도를 제한하는 제도이다.
188. 기본 용도지역 4가지는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역이다.
189. 임대료 상한제를 시행하면 단기적으로 임차인에게 유리하지만 장기적으로 공급이 감소하여 주택 부족이 심화될 수 있다.
190. 분양가 상한제는 주택 분양 가격에 상한을 두는 제도로 장기적으로 공급이 감소할 우려가 있다.
191. 개발이익 환수 제도에는 개발부담금, 재건축초과이익환수 등이 있다.
192. 종합부동산세는 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 자에게 부과하는 보유세이다.
193. 공공임대주택은 정부 또는 공공기관이 저렴하게 공급하는 임대주택이다.
194. 부동산 실거래가 신고제는 실제 거래 가격을 의무적으로 신고하는 제도로 투명한 시장 형성을 목적으로 한다.
195. 토지거래허가구역에서는 토지 거래 시 시·군·구청장의 허가를 받아야 한다.
196. 선분양제도는 건물 완공 전에 분양하는 방식으로 사업자의 자금 조달이 용이하다.
197. 후분양제도는 건물 완공 후 분양하는 방식으로 수분양자의 권리가 보호된다.
198. 재건축은 노후 공동주택을 철거하고 새로운 공동주택을 건설하는 사업이다.
199. 재개발은 기존 도심의 불량 주택지 등을 철거하고 새로운 주택·시설을 건설하는 사업이다.
200. 주택임대차보호법은 세입자의 주거 안정을 위해 임대차 존속 기간과 보증금 보호 등을 규정한다.
부동산학개론 핵심 지문 200개, 한 번에 다 외우려 하지 말고 파트별로 나눠서 반복하는 게 훨씬 효과적이에요. 민법 지문 200개랑 세트로 공부하면 1차 시험이 한결 수월해질 거예요. 낭독 영상도 꼭 활용해보세요 합격 기운 가득 드릴게요
공인중개사 시험 공고 확인: 한국산업인력공단 Q-net | 부동산 공시가격 확인: 부동산공시가격알리미
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