공인중개사 공법 국토계획법 2 핵심지문 합격생이 알려드림
국토계획법 개발행위허가와 도시계획시설 파트 핵심 지문 40개를 정리했어요. 용도지역·용도지구 편에 이어 두 번째 시리즈로, 매년 3~4문제씩 꾸준히 출제되는 파트예요. 특히 개발행위허가는 허가 대상·규모 기준·의제 처리까지 세세하게 나오니 지문으로 확실히 잡아두세요.
이 파트가 시험에서 중요한 이유
국토계획법 공법 파트 중 개발행위허가와 도시계획시설은 단순 암기보다 이해가 필요한 파트예요. 허가 대상인지 아닌지, 허가 기간은 얼마인지, 도시계획시설의 결정 절차는 어떻게 되는지 등 흐름을 파악해야 선지를 정확히 가릴 수 있거든요. 살찐비너스가 공부하면서 실제로 헷갈렸던 지문들을 중심으로 추려봤어요.
이 포스팅이 도움되는 분 개발행위허가 대상·규모 기준이 헷갈리는 분 도시계획시설 결정 절차를 정리하고 싶은 분 국토계획법 2편을 지문 형식으로 빠르게 암기하고 싶은 분
개발행위허가 규모 기준 한눈에 보기
| 용도지역 | 토지형질변경 허가 기준 |
|---|---|
| 도시지역 내 주거·상업·자연녹지·생산녹지지역 | 1만㎡ 미만 |
| 도시지역 내 공업지역 | 3만㎡ 미만 |
| 도시지역 내 보전녹지지역 | 5,000㎡ 미만 |
| 관리지역 | 3만㎡ 미만 |
| 농림지역 | 3만㎡ 미만 |
| 자연환경보전지역 | 5,000㎡ 미만 |
※ 위 기준은 도시·군계획사업에 의한 경우 등 일부 예외가 있으며, 조례로 면적을 강화할 수 있습니다.
국토계획법 개발행위허가 핵심 지문 1~15 | 허가 대상·기준
지문 01
개발행위허가를 받아야 하는 행위는 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지 분할, 물건을 쌓아놓는 행위이다.
6가지를 '건·공·형·채·분·물'로 암기하세요.
지문 02
개발행위허가를 받은 사항을 변경하는 경우에도 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니하다.
지문 03
도시·군계획사업에 의한 개발행위는 개발행위허가를 받지 않아도 된다.
도시·군계획사업은 이미 계획 절차를 거쳤기 때문에 별도 허가 불필요해요.
지문 04
재해복구 또는 재난수습을 위한 응급조치는 개발행위허가 없이 할 수 있다. 다만, 1개월 이내에 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수에게 신고하여야 한다.
허가 불필요지만 사후 신고는 필수. '허가→신고' 전환 포인트예요.
지문 05
개발행위허가의 기준은 용도지역별 특성을 고려하여 대통령령으로 정한다.
지문 06
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 개발행위허가를 하는 경우에는 그 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등에 관한 조치를 할 것을 조건으로 개발행위허가를 할 수 있다.
지문 07
개발행위허가를 받은 자가 그 개발행위를 마쳤을 때에는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 준공검사를 받아야 한다.
허가 → 시행 → 준공검사 순서를 기억하세요.
지문 08
개발행위허가를 신청할 때에는 신청서에 사업기간을 기재하며, 그 허가받은 사업기간 동안 개발행위를 완료하여야 한다. 사업기간 내에 완료하지 못한 경우에는 변경허가를 받아야 한다.
국토계획법에는 건축법과 달리 법정 유효기간(2년)이 명시되어 있지 않아요. 허가 신청 시 사업기간을 직접 기재하고, 그 기간이 지나면 변경허가를 받는 방식이에요.
지문 09
개발행위허가의 이행보증: 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 개발행위허가를 할 때 기반시설의 설치나 위해 방지 등을 위하여 이행보증금을 예치하게 할 수 있다. 다만, 국가나 지방자치단체에 대하여는 이행보증금을 예치하게 하지 아니한다.
국가·지방자치단체는 이행보증금 예치 제외. 자주 출제되는 예외예요.
지문 10
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 개발행위허가를 취소할 수 있다. 사유 중 하나는 허가를 받은 자가 허가 조건을 이행하지 아니한 경우이다.
지문 11
개발행위허가의 의제: 개발행위허가를 받은 경우에는 「농지법」에 따른 농지전용허가, 「산지관리법」에 따른 산지전용허가, 「하천법」에 따른 하천공사 시행 허가 등 관련 허가를 받은 것으로 본다.
의제 처리 = 한 번 허가로 여러 법률의 허가를 함께 받은 것으로 처리해요.
지문 12
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 개발행위허가의 제한이 필요하다고 인정되는 지역에 대하여 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 한 차례만 3년 이내의 기간 동안 개발행위허가를 제한할 수 있다.
제한 기간 최초 3년, 연장 1회 2년(총 최장 5년). 허가 제한과 허가 자체를 혼동하지 않도록 주의!
지문 13
개발행위허가를 제한하는 경우 그 제한 기간은 3년 이내로 하되, 1회에 한하여 2년 이내의 기간 동안 연장할 수 있다.
최초 3년 + 연장 2년 = 최장 5년.
지문 14
성장관리계획은 개발수요가 많아 무질서한 개발이 진행되거나 진행될 우려가 있는 지역으로서 계획관리지역, 생산관리지역, 자연녹지지역, 생산녹지지역에 대하여 수립할 수 있다.
성장관리계획 대상 지역 4개: 계획관리·생산관리·자연녹지·생산녹지.
지문 15
개발행위허가를 받으려는 자는 개발행위허가 신청서에 개발행위에 따른 기반시설 설치계획서, 토지의 형질변경 등의 설계도서 등 대통령령으로 정하는 서류를 첨부하여 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수에게 제출하여야 한다.
핵심 지문 16~28 | 기반시설·도시계획시설
지문 16
기반시설이란 도로·철도·항만·공항·주차장 등 교통시설, 광장·공원·녹지 등 공간시설, 유통업무설비·수도·전기·가스공급설비·방송·통신시설 등 유통·공급시설, 학교·공공청사·문화시설 등 공공·문화체육시설, 하천·유수지·방화설비 등 방재시설, 화장시설·공동묘지 등 보건위생시설, 하수도·폐기물처리시설 등 환경기초시설을 말한다.
기반시설 7개 분류: 교통·공간·유통공급·공공문화·방재·보건위생·환경기초.
지문 17
도시·군계획시설이란 기반시설 중 도시·군관리계획으로 결정된 시설을 말한다.
기반시설 ≠ 도시계획시설. 도시·군관리계획으로 결정돼야 도시계획시설이 돼요.
지문 18
도시·군계획시설의 결정은 도시·군관리계획으로 한다.
지문 19
도시·군계획시설로 결정된 토지에 대하여 그 결정 고시일부터 10년 이내에 그 시설의 설치에 관한 도시·군계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우, 그 토지의 소유자는 특별시장·광역시장 등에게 그 토지의 매수를 청구할 수 있다.
매수청구권 발생 요건: 10년 이내 미시행 + 지목이 대(垈)인 토지.
지문 20
도시·군계획시설에 관한 도시·군관리계획 결정 고시일부터 20년이 지날 때까지 그 시설의 설치에 관한 도시·군계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우, 그 결정은 그 고시일부터 20년이 되는 날의 다음 날에 효력을 잃는다.
10년 = 매수청구권, 20년 = 결정 자동 실효. 두 숫자를 함께 암기하세요.
지문 21
도시·군계획시설 결정이 고시된 도시·군계획시설에 대하여 그 고시일부터 2년이 지날 때까지 그 시설의 설치에 관한 도시·군계획시설사업이 시행되지 아니하는 경우 그 시설의 부지로 되어 있는 토지 중 지목이 대(垈)인 토지의 소유자는 건축물의 건축, 공작물의 설치 등 대통령령으로 정하는 시설의 설치를 내용으로 하는 개발행위허가를 신청할 수 있다.
2년 미시행 시 개발행위허가 신청 가능. '10년 매수청구'와 구분해서 암기!
지문 22
도시·군계획시설사업의 시행자는 원칙적으로 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수이다. 다만, 국가계획으로 시행하는 경우에는 국토교통부장관이 될 수 있다.
지문 23
도시·군계획시설사업의 시행자로 지정을 받으려는 자는 도시·군계획시설사업에 관한 실시계획을 작성하여 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장의 인가를 받아야 한다.
지정 → 실시계획 작성 → 인가 순서.
지문 24
도시·군계획시설사업의 실시계획 인가를 받은 경우 국토교통부장관이 인가한 때에는 관보에, 시·도지사 또는 대도시 시장이 인가한 때에는 공보에 그 내용을 고시하여야 한다.
지문 25
도시·군계획시설사업의 시행자는 도시·군계획시설사업에 필요한 토지 등을 수용하거나 사용할 수 있다. 이 경우 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」을 준용한다.
지문 26
공동구는 전기·가스·수도 등의 공급설비, 통신시설, 하수도시설 등을 공동 수용함으로써 도시미관의 개선, 도로구조의 보전 및 교통의 원활한 소통을 위하여 지하에 설치하는 시설물이다.
지문 27
광역시설이란 기반시설 중 광역적인 정비체계가 필요한 둘 이상의 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 관할 구역에 걸쳐 있는 시설이나 둘 이상의 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군이 공동으로 이용하는 시설을 말한다.
지문 28
도시·군계획시설의 부지 안에 있는 토지를 수용 또는 사용하거나 그 지상의 건물·물건 등을 이전 또는 제거하려면 실시계획의 인가를 받은 후에 하여야 한다.
핵심 지문 29~40 | 지구단위계획·도시·군기본계획
지문 29
지구단위계획이란 도시·군계획 수립 대상 지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 경관·미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시·군관리계획을 말한다.
지문 30
지구단위계획구역의 지정은 도시·군관리계획으로 결정한다.
지문 31
지구단위계획구역 및 지구단위계획은 도시지역 내 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역, 도시지역 내 용도지구, 「도시개발법」에 따른 도시개발구역 등 대통령령으로 정하는 지역에 지정·수립할 수 있다.
지문 32
도시·군기본계획이란 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기 발전방향을 제시하는 종합계획으로서 도시·군관리계획 수립의 지침이 되는 계획이다.
기본계획(상위·장기·지침) vs 관리계획(하위·중기·구체) 비교 암기!
지문 33
도시·군기본계획은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 관할 구역에 대하여 장기 발전방향을 제시하는 종합계획으로 수립하며, 5년마다 타당성을 전반적으로 재검토하여 정비하여야 한다.
법조문에는 '장기 발전방향'이라고만 규정되어 있어요. '20년 단위'는 법조문 상 명시 규정이 아니에요. 5년마다 재검토 규정은 정확해요.
지문 34
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사는 관계 행정기관의 장과 협의 후 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 직접 확정한다. 시장 또는 군수가 수립하는 경우에는 도지사의 승인을 받아야 한다.
'모든 지자체장이 국토교통부장관 승인을 받아야 한다'는 선지는 틀린 선지예요. 도지사 승인은 시장·군수의 경우만 해당돼요.
지문 35
도시·군관리계획이란 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 개발·정비 및 보전을 위하여 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 계획이다.
지문 36
도시·군관리계획 입안 시 원칙적으로 주민 의견 청취 절차를 거쳐야 한다. 다만, 국방상 기밀을 요하거나 경미한 사항을 변경하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
지문 37
도시·군관리계획은 국토교통부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수가 입안할 수 있으며, 주민이나 지방의회의원은 입안권자에게 도시·군관리계획 입안을 제안할 수 있다.
지문 38
광역도시계획은 광역계획권의 장기 발전 방향을 제시하는 계획으로, 국토교통부장관 또는 시·도지사가 수립한다.
광역도시계획 > 도시·군기본계획 > 도시·군관리계획 순서로 상·하위 관계예요.
지문 39
도시·군관리계획의 결정은 원칙적으로 시·도지사가 한다. 다만, 시장 또는 군수가 입안한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 시장 또는 군수가 직접 결정할 수 있다.
지문 40
도시·군관리계획 결정은 지형도면 고시를 함으로써 그 효력이 발생한다.
결정 → 지형도면 고시 → 효력 발생. 결정과 효력 발생 시점이 다르다는 점 주의!
도시계획 체계 비교표
| 구분 | 광역도시계획 | 도시·군기본계획 | 도시·군관리계획 |
|---|---|---|---|
| 수립권자 | 국토부장관·시도지사 | 시장·군수 등 | 시장·군수 등 |
| 성격 | 최상위 장기 방향 | 장기 발전방향 | 10년 구체적 실행 |
| 구속력 | 없음 | 없음(지침) | 있음 |
| 재검토 | 5년마다 | 5년마다 | 5년마다 |
⏱ 개발행위허가 주요 기간 정리
| 구분 | 기간 | 연장 |
|---|---|---|
| 허가 사업기간 | 신청서에 기재 | 변경허가로 연장 |
| 허가 제한 기간 | 3년 | 1회 2년 |
| 재해 응급 후 신고 | 1개월 이내 | — |
| 매수청구권 발생 | 결정 후 10년 | — |
| 시설 결정 자동 실효 | 결정 후 20년 | — |
시험 전 최종 체크리스트
국토계획법 2편 암기 완료 여부 체크
체크 개발행위허가 대상 6가지 암기 완료
체크 허가 사업기간은 신청서 기재 + 미완료 시 변경허가 암기 완료
체크 허가 제한 기간 3년 + 연장 1회 2년 암기 완료
체크 재해 응급 후 1개월 이내 신고 암기 완료
체크 이행보증금 국가·지자체 예외 암기 완료
체크 기반시설 vs 도시계획시설 차이 암기 완료
체크 2년 미시행→개발행위허가 신청 가능 암기 완료
체크 10년 미시행→매수청구권 발생 암기 완료
체크 20년 미시행→결정 자동 실효 암기 완료
체크 기본계획 장기 발전방향·5년마다 재검토 암기 완료
체크 도시·군관리계획 효력 발생 = 지형도면 고시 암기 완료
체크 광역도시계획·기본계획·관리계획 위계 암기 완료
자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 개발행위허가 대상 6가지를 쉽게 외우는 방법이 있나요?
'건·공·형·채·분·물'로 외우세요. 건축물 건축, 공작물 설치, 형질변경, 채취(토석), 분할(토지), 물건 쌓기. 이 6가지가 전부예요.
Q2. 개발행위허가에는 법정 유효기간이 없나요?
맞아요. 건축법의 건축허가(2년 내 착수, 1년 연장)와 달리 국토계획법상 개발행위허가에는 법정 유효기간이 명시되어 있지 않아요. 허가 신청서에 사업기간을 직접 기재하고, 그 기간 내에 완료하지 못하면 변경허가를 받는 방식이에요. 시험에서 '개발행위허가 유효기간 2년'이라는 선지가 나오면 틀린 선지예요.
Q3. 도시계획시설 10년·20년 규정이 자꾸 헷갈려요.
결정 후 2년 미시행 → 토지 소유자가 개발행위허가 신청 가능. 결정 후 10년 미시행 → 토지 소유자가 매수청구 가능. 결정 후 20년 미시행 → 결정 자동 실효. 2·10·20을 순서대로 암기하세요.
Q4. 기반시설과 도시계획시설은 어떻게 다른가요?
기반시설은 도로·공원·학교 등 도시 기능에 필요한 시설 전체를 말해요. 이 중에서 도시·군관리계획으로 결정된 것만 도시계획시설이 돼요. 도시계획시설은 기반시설의 부분집합이에요.
Q5. 광역도시계획은 누가 수립하나요?
국토교통부장관 또는 시·도지사가 수립해요. 광역계획권이 같은 도에 속한 경우 도지사가, 둘 이상의 시·도에 걸치는 경우 국토교통부장관이 수립해요.
Q6. 도시·군기본계획에 구속력이 없다면 왜 수립하나요?
기본계획은 도시·군관리계획 수립의 지침이 돼요. 법적 구속력은 없지만 관리계획은 기본계획에 맞게 수립해야 해요. 행정 내부의 기준 역할을 한다고 보면 돼요.
Q7. 도시·군관리계획은 언제 효력이 발생하나요?
결정 고시만으로 효력이 발생하지 않아요. 지형도면 고시를 해야 효력이 발생해요. 결정과 효력 발생 시점이 다르다는 점이 시험 포인트예요.
Q8. 국가가 개발행위를 하면 이행보증금을 내지 않아도 되나요?
맞아요. 국가와 지방자치단체는 이행보증금 예치 대상에서 제외돼요. 공익 목적으로 사업을 수행하는 주체이기 때문에 별도 담보가 필요 없다고 보는 거예요.
Q9. 재해복구 응급조치는 신고를 언제까지 해야 하나요?
조치 후 1개월 이내에 신고해야 해요. 사전 허가 없이 즉시 조치할 수 있지만, 사후 신고는 반드시 해야 한다는 점이 포인트예요.
Q10. 지구단위계획은 도시지역에만 수립할 수 있나요?
아니에요. 도시지역뿐 아니라 계획관리지역, 개발진흥지구, 기존 시가지 등 비도시지역에도 지구단위계획을 수립할 수 있어요. 다만 도시지역 외 지역은 별도 요건이 있어요.
Q11. 도시·군계획시설 매수청구의 요건은 무엇인가요?
결정 고시일부터 10년 이내에 사업이 시행되지 않을 것, 지목이 대(垈)일 것, 그 토지가 도시계획시설 부지로 묶여 있을 것 이 세 가지가 핵심 요건이에요.
Q12. 도시·군계획시설사업 실시계획 인가는 누가 하나요?
국토교통부장관, 시·도지사, 또는 대도시 시장이 인가해요. 인가 후 국토교통부장관이 한 경우 관보에, 시·도지사 또는 대도시 시장이 한 경우 공보에 고시해요.
Q13. 성장관리계획 대상 지역을 쉽게 외우는 방법이 있나요?
'계획관리·생산관리·자연녹지·생산녹지' 4개예요. 개발 압력이 높은 비도시지역(관리지역)과 일부 녹지지역을 대상으로 한다고 이해하면 기억하기 쉬워요.
Q14. 도시·군관리계획 입안을 주민이 제안할 수 있나요?
네. 주민 또는 지방의회의원은 도시·군관리계획 입안을 제안할 수 있어요. 단, 제안을 받은 입안권자는 처리 결과를 제안자에게 알려야 해요.
Q15. 공동구는 어떤 시설인가요?
전기·가스·수도 등 각종 공급설비와 통신시설, 하수도시설을 한 곳에 모아 지하에 설치하는 시설이에요. 도로를 여러 번 파지 않아도 돼서 도시미관 개선과 교통 원활화에 도움이 돼요.