공인중개사 공법 국토계획법 핵심지문 1 합격생이 알려드려요
국토계획법 핵심 지문 40개를 용도지역·용도지구 중심으로 정리했어요. 공인중개사 2차 공법 시험에서 매년 빠지지 않고 나오는 파트인데, 워낙 범위가 넓다 보니 어디서부터 잡아야 할지 막막하죠. 살찐비너스가 직접 공부하면서 추린 지문들이라 믿고 보셔도 돼요. 맞는 지문만 수록했고, 틀린 선지 패턴도 해설에서 같이 짚어드릴게요.
국토계획법이란? 시험에서의 비중부터 확인
국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)은 공인중개사 2차 시험의 공법 과목에서 단독으로 약 40%를 차지하는 핵심 법령이에요. 시험에서 8~10문제 정도가 이 법에서 나온다고 보면 돼요. 그만큼 공들여 공부할 가치가 있고, 반대로 여기서 점수를 잃으면 합격이 멀어져요.
특히 용도지역·용도지구는 매년 3~4문제씩 꾸준히 출제되는 파트예요. 개념 자체는 단순한데 세분류가 많아서 헷갈리는 분이 많죠. 오늘은 국토계획법 핵심 지문 40개를 통해 용도지역과 용도지구를 단번에 정리해드릴게요.
이 포스팅이 도움되는 분 공인중개사 2차 공법 공부 중인 수험생 국토계획법 용도지역·용도지구가 헷갈리는 분 지문 형식으로 핵심만 빠르게 암기하고 싶은 분
용도지역 전체 체계 한눈에 보기
지문을 보기 전에 전체 구조를 먼저 파악해야 지문이 더 잘 들어와요. 아래 표로 먼저 머릿속에 그림을 그려보세요.
| 용도지역 | 세분류 | 건폐율(이하) | 용적률(이하) |
|---|---|---|---|
| 주거지역 | 제1종 전용주거 | 50% | 100% |
| 제2종 전용주거 | 50% | 150% | |
| 제1종 일반주거 | 60% | 200% | |
| 제2종 일반주거 | 60% | 250% | |
| 제3종 일반주거 | 50% | 300% | |
| 준주거 | 70% | 500% | |
| (소계: 6개) | — | — | |
| 상업지역 | 중심상업 | 90% | 1,500% |
| 일반상업 | 80% | 1,300% | |
| 근린상업 | 70% | 900% | |
| 유통상업 | 80% | 1,100% | |
| 공업지역 | 전용공업 | 70% | 300% |
| 일반공업 | 70% | 350% | |
| 준공업 | 70% | 400% | |
| 녹지지역 | 보전녹지 | 20% | 80% |
| 생산녹지 | 20% | 100% | |
| 자연녹지 | 20% | 100% | |
| 관리지역 | 보전관리 | 20% | 80% |
| 생산관리 | 20% | 80% | |
| 계획관리 | 40% | 100% | |
| 농림지역 | — | 20% | 80% |
| 자연환경보전 | — | 20% | 80% |
※ 위 수치는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조·제78조에서 정한 법적 최대한도이며, 실제 적용값은 해당 지자체 조례로 정합니다.
국토계획법 핵심 지문 1~10 | 용도지역 기본 개념
첫 번째 세트예요. 용도지역의 정의와 기본 구조에 관한 국토계획법 핵심 지문들입니다. 모두 맞는 지문(○)이에요.
지문 01
국토는 토지의 이용실태 및 특성, 장래의 토지 이용 방향 등을 고려하여 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분한다.
4개 용도지역을 반드시 순서대로 암기. '도·관·농·자'로 외우면 편해요.
지문 02
도시지역은 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 해당 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역이다.
지문 03
관리지역은 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리할 필요가 있는 지역이다.
관리지역의 역할이 '이쪽도 저쪽도' 다 담당한다는 점이 시험 포인트예요.
지문 04
도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 세분한다.
'주·상·공·녹' 4개. 순서도 시험에 나와요.
지문 05
녹지지역은 자연환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역이다.
지문 06
용도지역은 서로 중복하여 지정할 수 없다.
반면 용도지구와 용도구역은 중복 지정이 가능해요. 용도지역만 불가!
지문 07
농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 따른 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역이다.
지문 08
자연환경보전지역은 자연환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성을 위하여 필요한 지역이다.
지문 09
관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 세분된다.
'보·생·계' 3개. 계획관리지역만 건폐율 40%, 나머지 둘은 20%로 다릅니다.
지문 10
용도지역의 지정 또는 변경은 도시·군관리계획으로 결정한다.
도시·군기본계획이 아니라 '관리계획'으로 결정한다는 점 주의!
국토계획법 핵심 지문 11~20 | 주거·상업지역 세분류
지문 11
제1종 전용주거지역은 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역이다.
단독주택 = 1종 전용, 공동주택 = 2종 전용. 단·공 짝으로 암기!
지문 12
제2종 전용주거지역은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역이다.
지문 13
제1종 일반주거지역은 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역이다.
저층 = 1종, 중층 = 2종, 중고층 = 3종. 숫자가 커질수록 층수가 높아져요.
지문 14
제2종 일반주거지역은 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역이다.
지문 15
제3종 일반주거지역은 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역이다.
지문 16
준주거지역은 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역이다.
건폐율 70%, 용적률 500%로 주거지역 중 가장 높아요.
지문 17
중심상업지역은 도심·부도심의 상업기능 및 업무기능의 확충을 위하여 필요한 지역으로, 건폐율은 90퍼센트 이하, 용적률은 1,500퍼센트 이하의 범위에서 조례로 정한다.
용적률 1,500%는 모든 용도지역 중 최고값이에요.
지문 18
근린상업지역은 근린지역에서의 일용품 및 서비스의 공급을 위하여 필요한 지역이다.
지문 19
유통상업지역은 도시 내 및 지역 간 유통기능의 증진을 위하여 필요한 지역으로, 건폐율은 80퍼센트 이하, 용적률은 1,100퍼센트 이하의 범위에서 조례로 정한다.
일반상업(80%, 1300%)과 유통상업(80%, 1100%)은 건폐율이 같고 용적률이 달라서 자주 헷갈려요. 주의!
지문 20
주거지역의 세분은 전용주거지역(2개), 일반주거지역(3개), 준주거지역(1개)으로 총 6개로 세분된다.
2+3+1=6개. 합계가 자주 출제돼요.
국토계획법 핵심 지문 21~30 | 공업·녹지·관리지역 + 건폐율·용적률
지문 21
전용공업지역은 주로 중화학공업, 공해성 공업 등을 수용하기 위하여 필요한 지역이다.
'전용'이라는 단어가 들어가면 가장 강한 규제(또는 특화된 용도). 공업지역도 전용이 가장 무겁고 특화된 용도를 담아요.
지문 22
준공업지역은 경공업이나 그 밖의 공업을 수용하되, 주거기능·상업기능 및 업무기능의 보완이 필요한 지역이다.
공업지역 3개(전용·일반·준) 중 용적률이 400%로 가장 높아요.
지문 23
보전녹지지역은 도시의 자연환경·경관·산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역이다.
지문 24
생산녹지지역은 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역이다.
지문 25
자연녹지지역은 도시의 녹지공간 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로, 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역이다.
녹지지역 3개 중 개발행위가 가장 유연하게 허용되는 곳이 자연녹지지역이에요.
지문 26
건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다.
건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 × 100. 한 층만 봐요.
지문 27
용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계)의 비율을 말한다.
용적률 = 연면적 ÷ 대지면적 × 100. 지하층 면적은 연면적에서 제외해서 계산해요.
지문 28
계획관리지역의 건폐율은 40퍼센트 이하의 범위에서 조례로 정하고, 관리지역 내 다른 지역(보전관리·생산관리)의 건폐율은 20퍼센트 이하의 범위에서 조례로 정한다.
계획관리지역만 40%, 나머지 관리지역은 20%. 이 차이가 자주 출제돼요!
지문 29
용도지역 및 용도지구에서의 건폐율과 용적률의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 기준에 따라 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정한다.
지문 30
녹지지역(보전·생산·자연)과 농림지역, 자연환경보전지역의 건폐율은 모두 20퍼센트 이하의 범위에서 조례로 정한다.
보전 성격의 지역들은 건폐율이 20%로 묶여 있어요. 예외는 계획관리지역(40%)뿐!
국토계획법 핵심 지문 31~40 | 용도지구 전 종류
용도지구는 용도지역의 규제를 강화하거나 완화하는 개념이에요. 종류와 세분류, 목적을 정확히 연결해서 암기해야 해요.
지문 31
용도지구는 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관·안전 등을 도모하기 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역이다.
핵심: '강화하거나 완화'. 용도지구는 규제를 한 방향으로만 하는 게 아니에요.
지문 32
경관지구는 경관을 보호·형성하기 위하여 필요한 지구로, 자연경관지구, 시가지경관지구, 특화경관지구로 세분된다.
경관지구 3개 세분류 자주 출제돼요. '자·시·특'으로 암기.
지문 33
고도지구는 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구이다.
과거에는 최저고도지구도 있었으나 현행법에서는 삭제되었어요. 현재는 최고한도 규제만 남아 있어요.
지문 34
방화지구는 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구이다.
지문 35
방재지구는 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구로, 시가지방재지구와 자연방재지구로 세분된다.
방화(화재)와 방재(자연재해)를 혼동하지 않도록 주의! 방재지구는 2개로 세분돼요.
지문 36
보호지구는 문화재, 중요시설물 및 문화적·생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구로, 역사문화환경보호지구, 중요시설물보호지구, 생태계보호지구로 세분된다.
지문 37
취락지구는 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역·개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구로, 자연취락지구와 집단취락지구로 세분된다.
집단취락지구는 개발제한구역(그린벨트) 안의 취락을 대상으로 해요.
지문 38
개발진흥지구는 주거기능·상업기능·공업기능·유통물류기능·관광기능·휴양기능 등을 집중적으로 개발·정비할 필요가 있는 지구로, 주거개발진흥지구, 산업·유통개발진흥지구, 관광·휴양개발진흥지구, 복합개발진흥지구, 특정개발진흥지구로 세분된다.
개발진흥지구는 세분류가 5개로 가장 많아요. '주·산·관·복·특'으로 암기.
지문 39
특정용도제한지구는 주거 및 교육 환경 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 오염물질 배출시설, 청소년 유해시설 등 특정 시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구이다.
지문 40
복합용도지구는 지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정 시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구이다.
특정용도제한지구(입지 제한)와 복합용도지구(입지 완화)는 반대 개념. 세트로 암기하세요.
건폐율·용적률 계산 예시
공식만 외우면 실제 계산 문제는 쉬워요. 한 번 직접 풀어볼게요.
예제
대지면적 300㎡, 건축면적 150㎡, 지상 연면적 600㎡인 건축물이 있다.
① 건폐율 = 150 ÷ 300 × 100 = 50%
② 용적률 = 600 ÷ 300 × 100 = 200%
→ 건폐율 50%, 용적률 200%이므로 제1종 전용주거지역(50%, 100% 이하) 기준 초과. 제1종 일반주거지역(60%, 200% 이하)이라면 건폐율은 통과, 용적률은 딱 한도.
시험 전 최종 체크리스트
국토계획법 핵심 지문 암기 완료 여부 체크
체크 용도지역 4개 구분 암기 완료
체크 도시지역 4개 세분류 암기 완료
체크 주거지역 6개 세분류 및 특징 암기 완료
체크 상업지역 4개 세분류 건폐율·용적률 암기 완료
체크 공업지역 3개 용적률 순서(300<350<400) 암기 완료
체크 녹지지역 3개 각 특징 암기 완료
체크 계획관리지역 건폐율 40% 암기 완료
체크 용도지구 9종 명칭 암기 완료
체크 경관지구·방재지구·보호지구 세분류 암기 완료
체크 개발진흥지구 5개 세분류 암기 완료
체크 특정용도제한지구 vs 복합용도지구 차이 암기 완료
체크 건폐율·용적률 계산 공식 숙지 완료
체크 용도지역 중복 지정 불가 원칙 암기 완료
체크 용도지역 지정은 도시·군관리계획으로 결정 암기 완료
용도지구 비교표
| 용도지구 | 목적 | 세분류 |
|---|---|---|
| 경관지구 | 경관 보호·형성 | 자연·시가지·특화 (3개) |
| 고도지구 | 건축물 높이 규제 | 세분 없음 |
| 방화지구 | 화재 예방 | 세분 없음 |
| 방재지구 | 자연재해 예방 | 시가지·자연 (2개) |
| 보호지구 | 문화재·시설·생태 보호 | 역사문화·중요시설·생태계 (3개) |
| 취락지구 | 취락 정비 | 자연·집단 (2개) |
| 개발진흥지구 | 집중 개발 | 주거·산업유통·관광휴양·복합·특정 (5개) |
| 특정용도제한지구 | 특정 시설 입지 제한 | 세분 없음 |
| 복합용도지구 | 특정 시설 입지 완화 | 세분 없음 |
자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 국토계획법 핵심 지문은 몇 개나 외워야 하나요?
시험 합격에 필요한 최소 암기량은 80개 전후예요. 이번 포스팅의 40개(용도지역·용도지구)에 더해 개발행위허가·도시계획시설 파트 40개를 추가하면 충분한 기반이 만들어져요.
Q2. 용도지역과 용도지구의 차이가 뭔가요?
용도지역은 국토 전체를 빠짐없이 지정하는 기본 단위고, 용도지구는 특정 목적을 위해 선택적으로 덧씌우는 개념이에요. 또한 용도지역은 중복 지정 불가지만 용도지구는 중복 지정이 가능해요.
Q3. 건폐율과 용적률 중 어느 것이 더 중요한가요?
시험에서는 둘 다 중요해요. 특히 계획관리지역(건폐율 40%)처럼 예외적 수치와, 중심상업지역(용적률 1,500%)처럼 최고값이 자주 출제돼요.
Q4. 용도지구는 도시지역에만 지정할 수 있나요?
아니에요. 대부분의 용도지구는 도시지역 외의 지역(관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)에도 지정할 수 있어요. 다만 지구 종류에 따라 지정 가능 지역이 다를 수 있으니 각 지구별로 확인이 필요해요.
Q5. 집단취락지구와 자연취락지구는 어떻게 다른가요?
집단취락지구는 개발제한구역(그린벨트) 내 취락을 정비하는 데 쓰이고, 자연취락지구는 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역 내 취락을 정비하는 데 쓰여요.
Q6. 전용주거지역과 일반주거지역의 건폐율이 왜 비슷한가요?
전용(1종·2종)은 50%, 일반 1종·2종은 60%, 3종은 50%예요. 전용과 3종 일반이 같은 50%인 게 혼란스럽다면, 용도지역의 의도(전용=질적 보호, 3종=고층 허용)가 다름을 이해하면 외우기 쉬워요.
Q7. 용도지역을 지정·변경할 때 주민 의견 청취가 필요한가요?
네. 도시·군관리계획 입안 시 주민 의견 청취 절차가 필요해요. 다만 국방상 기밀을 요하거나 경미한 사항 변경 등 일부 예외 사유가 있는 경우에는 절차를 생략할 수 있어요.
Q8. 고도지구는 높이를 낮추기만 하나요?
현행법상 고도지구는 최고한도(이 높이 이하로 지어야 해)만 규정해요. 과거에는 최저고도지구도 있어서 최소 높이를 강제하는 규정이 있었으나 현재는 삭제되었어요. 시험에서 '최저한도'가 포함된 선지는 틀린 선지예요.
Q9. 공인중개사 공법에서 국토계획법 출제 비중은 얼마나 되나요?
2차 시험 공법 과목 40문제 중 약 15~16문제(38~40% 수준)가 국토계획법에서 출제돼요. 이 중 용도지역·용도지구 관련 문제가 3~4문제씩은 꼭 나와요.
Q10. 도시지역 내 용도지역이 미세분된 경우 어떻게 되나요?
도시지역에 편입됐으나 주거·상업·공업·녹지지역으로 세분되지 않은 지역에 대해서는 별도의 건폐율·용적률 기준이 적용돼요. 세분 전까지는 해당 도시·군계획조례에서 정한 기준을 적용해요.
Q11. 경관지구 3가지의 차이를 쉽게 설명해주세요.
자연경관지구는 산·구릉·하천 같은 자연경관을 보호하는 곳, 시가지경관지구는 도시 안에서 주거지나 상가 등의 경관을 보호·형성하는 곳, 특화경관지구는 지역 고유의 특색 있는 경관을 형성하는 곳이에요.
Q12. 방재지구와 방화지구를 혼동하지 않으려면?
'방화(防火)'는 불(火)을 막는 거고, '방재(防災)'는 재해(災)를 막는 거예요. 방화는 화재 단 하나만, 방재는 풍수해·산사태 등 자연재해 전반을 포함해요. 방재지구만 2개로 세분돼요.
Q13. 농림지역과 자연환경보전지역의 차이는 뭔가요?
농림지역은 농업 진흥과 산림 보전이 주 목적이고, 자연환경보전지역은 생태계·수자원·해안·상수원·문화재 등 더 넓은 범위의 환경보전이 목적이에요. 건폐율·용적률 기준은 둘 다 동일(20%, 80%)해요.
Q14. 준주거지역은 왜 상업지역보다 건폐율이 낮은가요?
준주거지역(70%)은 주거가 위주기 때문에 쾌적한 주거환경 보호 차원에서 상업지역(70~90%)보다 낮게 설정됐어요. 건폐율이 높을수록 대지에 건물이 꽉 차서 녹지·여유 공간이 줄어들기 때문이에요.
Q15. 국토계획법은 언제 공부해야 효과적인가요?
공법 공부를 시작하면서 가장 먼저 잡아야 해요. 다른 법령(건축법, 주택법, 도시개발법 등)이 국토계획법의 용도지역 개념을 전제로 규정을 두는 경우가 많기 때문에 국토계획법을 먼저 익혀두면 나머지 법령이 훨씬 빠르게 이해돼요.
외부 참고 자료
지문 내용은 현행 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 기준으로 작성했어요. 개정 여부는 아래 공식 사이트에서 직접 확인해보세요.
https://youtu.be/Gxg5IRKtaDo?si=psdKIawHYph5IBeE