건축법 핵심지문 | 공인중개사 11개월 동차합격생이 시험 전날 복습한 40개
건축법 핵심지문, 공인중개사 시험에서 은근히 발목 잡히는 파트예요. 허가랑 신고 구분이 헷갈리고, 용도변경 절차도 뭔가 비슷비슷해 보여서 그냥 넘기기 쉬운데요. 막상 시험장에서 건축법 문제 하나 틀리면 너무 아깝잖아요. 오늘은 살찐비너스가 공인중개사 11개월 동차합격 후 시험 전날까지 반복했던 건축법 핵심지문 40개를 정리해드릴게요. 맞는 내용만 담았으니 읽으면서 흡수하세요.
목차
① 건축물의 종류와 기본 개념
② 건축허가
③ 건축신고
④ 용도변경
⑤ 대수선
⑥ 건축물의 사용승인
⑦ 건축위원회 및 건축선
⑧ 허가·신고 비교표
⑨ FAQ 15개
① 건축법 핵심지문 — 건축물의 종류와 기본 개념
건축법은 건축물의 대지·구조·설비 기준 및 용도 등을 정하여 건축물의 안전·기능·환경 및 미관을 향상시킴으로써 공공복리의 증진에 이바지함을 목적으로 해요. 기본 개념부터 확실히 잡아두면 뒤 내용이 훨씬 편해요.
핵심지문 1~8 — 기본 개념
지문 1 건축이란 건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다. 신축은 건축물이 없는 대지에 새로 짓는 것이고, 증축은 기존 건축물의 건축면적·연면적·층수·높이를 늘리는 것이다.
지문 2 개축은 기존 건축물의 전부 또는 일부를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 짓는 것이다. 재축은 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 짓는 것이다.
지문 3 이전은 건축물의 주요구조부를 해체하지 않고 같은 대지의 다른 위치로 옮기는 것을 말한다. 다른 대지로 이전하는 것은 이전이 아니라 신축에 해당한다.
지문 4 주요구조부란 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀 및 주계단을 말한다. 사이기둥·최하층 바닥·작은 보·차양·옥외 계단은 주요구조부에 해당하지 않는다.
지문 5 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 등을 말한다.
지문 6 건축면적은 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 처마·차양·부연 등은 그 외벽의 중심선으로부터 수평거리 1미터 이내의 부분은 건축면적에 산입하지 않는다.
지문 7 연면적은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 한다. 용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 쓰는 면적 등은 연면적에서 제외한다.
지문 8 대수선이란 건축물의 기둥·보·내력벽·주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 대수선은 건축에 해당하지 않는다.
② 건축법 핵심지문 — 건축허가
핵심지문 9~15 — 건축허가
지문 9 건축물을 건축하거나 대수선하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 21층 이상의 건축물 등 대통령령으로 정하는 건축물은 특별시장·광역시장의 허가를 받아야 한다.
지문 10 허가권자는 허가를 받은 자가 허가를 받은 날부터 2년 이내에 공사에 착수하지 않으면 허가를 취소하여야 한다. 다만, 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 착수기간을 연장할 수 있다. 단, 공장(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제13조에 따른 신설·증설·업종변경 승인을 받은 공장)은 3년 이내에 착수하면 된다. '착공신고일'이 아닌 '허가를 받은 날' 기준임에 주의한다.
지문 11 건축허가를 받으면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발행위허가, 「농지법」에 따른 농지전용허가, 「도로법」에 따른 도로점용허가 등이 의제된다.
지문 12 허가권자는 위락시설이나 숙박시설에 해당하는 건축물의 건축을 허가하는 경우 해당 대지에 건축하려는 건축물의 용도·규모 또는 형태가 주거환경이나 교육환경 등 주변 환경을 고려할 때 부적합하다고 인정하면 건축위원회의 심의를 거쳐 건축허가를 거부할 수 있다.
지문 13 허가를 받은 건축물의 공사가 완료되면 사용승인을 받아야 하며, 사용승인 전에는 원칙적으로 건축물을 사용할 수 없다. 다만, 일부 공사가 완료된 경우 허가권자가 임시사용을 승인할 수 있다.
지문 14 건축허가를 받으려는 자는 해당 대지의 소유권을 확보하여야 한다. 다만, 건축주가 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보한 경우에도 허가를 신청할 수 있다.
지문 15 건축물의 공사를 시작하려는 건축주는 허가권자에게 착공신고를 하여야 한다. 착공신고를 받은 허가권자는 그 건축물의 설계자 및 공사감리자의 자격을 확인하여야 한다.
③ 건축신고
핵심지문 16~20 — 건축신고
지문 16 건축허가 대상 건축물이라도 다음에 해당하는 경우 건축신고로 허가를 갈음할 수 있다. 바닥면적 합계 85제곱미터 이내의 증축·개축·재축, 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선이 이에 해당한다.
지문 17 건축신고를 한 자가 신고일부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않으면 그 신고의 효력은 없어진다. 허가의 경우 착공신고일부터 2년인 것과 구별해야 한다.
지문 18 관리지역·농림지역·자연환경보전지역에서 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 건축은 건축신고 대상이다.
지문 19 건축신고를 하면 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발행위허가 등 관련 인·허가가 의제된다. 신고의 의제 효과는 허가의 의제 효과와 동일하게 적용된다.
지문 20 건축신고 대상이라도 특별건축구역에 건축하는 건축물이나 지구단위계획구역에서의 건축물로서 허가권자가 필요하다고 인정하는 경우에는 건축허가를 받아야 한다.
④ 건축법 핵심지문 — 용도변경
용도변경은 시험에서 자주 나오는 파트예요. 시설군 체계와 상위→하위, 하위→상위에 따라 허가·신고·건축물대장 기재가 달라지는 구조를 꼭 잡아두세요.
핵심지문 21~27 — 용도변경
지문 21 건축물의 용도를 변경하려는 자는 변경하려는 용도의 건축기준에 적합하게 시설군 간 용도를 변경하는 경우 허가권자의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다.
지문 22 용도변경 시설군은 자동차 관련 시설군, 산업 등 시설군, 전기통신시설군, 문화·집회·관람·운동 시설군, 영업 시설군, 교육·복지 시설군, 근린생활 시설군, 주거업무 시설군, 그 밖의 시설군 순으로 구성되며, 이 순서가 상위에서 하위 방향이다.
지문 23 상위 시설군에서 하위 시설군으로 용도를 변경하는 경우에는 허가권자에게 신고하여야 한다. 반대로 하위 시설군에서 상위 시설군으로 변경하는 경우에는 허가를 받아야 한다.
지문 24 같은 시설군 안에서 용도를 변경하는 경우에는 허가나 신고 없이 건축물대장 기재 내용의 변경 신청만 하면 된다. 단, 대통령령으로 정하는 동일한 용도(같은 호) 안에서의 변경은 기재변경 신청조차 필요 없다. 예를 들어 의원에서 치과의원으로 변경하는 경우가 이에 해당한다.
지문 25 복수의 용도변경이 동시에 이루어지는 경우에는 가장 높은 시설군을 기준으로 허가 또는 신고 여부를 결정한다.
지문 26 용도변경 허가 또는 신고를 한 경우 용도변경한 부분의 면적이 100제곱미터 이상인 경우에는 사용승인을 받아야 한다. 100제곱미터 미만이면 사용승인 없이 건축물대장 변경 신청만 하면 된다.
지문 27 건축물의 용도변경은 해당 건축물의 용도에 맞는 건축기준이 적용된다. 용도변경 후의 용도에 따른 건축기준이 강화된 경우에도 기존 건축물에 소급하여 적용하지 않는 것이 원칙이다.
⑤ 대수선
핵심지문 28~31 — 대수선
지문 28 대수선에 해당하는 행위는 내력벽을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것, 기둥을 3개 이상 수선 또는 변경하는 것, 보를 3개 이상 수선 또는 변경하는 것, 지붕틀을 3개 이상 수선 또는 변경하는 것이 해당한다.
지문 29 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선 또는 변경하는 것, 주계단·피난계단·특별피난계단을 수선 또는 변경하는 것도 대수선에 해당한다.
지문 30 연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선은 건축신고 대상이다. 그 이상 규모의 대수선은 건축허가를 받아야 한다.
지문 31 외벽에 사용하는 마감재료를 변경하는 것은 대수선에 해당한다. 다만, 건축물의 외부 형태에 영향을 주지 않는 내부 마감재 변경은 대수선에 해당하지 않는다.
⑥ 건축물의 사용승인
핵심지문 32~35 — 사용승인
지문 32 건축주는 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건축물을 사용하려면 허가권자에게 사용승인을 신청하여야 한다. 허가권자는 신청을 받은 날부터 7일 이내에 사용승인서를 교부하여야 한다.
지문 33 사용승인을 받은 경우 「소방시설 설치 및 관리에 관한 법률」에 따른 건축물의 사용승인, 「승강기 안전관리법」에 따른 검사 등이 의제된다.
지문 34 허가권자는 건축물의 공사가 완료되었으나 일부 공사가 미완료된 경우 건축주가 임시로 사용하기를 원하면 임시사용승인을 할 수 있다. 임시사용승인 기간은 2년 이내로 하되, 2년의 범위에서 연장할 수 있다.
지문 35 사용승인서를 교부받기 전에는 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없다. 다만, 임시사용승인을 받은 경우와 허가권자가 7일 이내에 사용승인서를 교부하지 않은 경우에는 사용승인을 받은 것으로 보아 사용할 수 있다.
⑦ 건축위원회 및 건축선
핵심지문 36~40 — 건축위원회·건축선
지문 36 건축선이란 도로와 접한 부분에 건축물을 건축할 수 있는 선을 말한다. 소요너비에 못 미치는 도로에 접한 대지는 그 도로의 중심선으로부터 소요너비의 2분의 1에 해당하는 수평거리의 선이 건축선이 된다. 단, 도로 반대쪽에 경사지·하천·철도·선로부지 등이 있는 경우에는 그 경사지 등이 있는 쪽의 도로경계선에서 소요너비에 해당하는 수평거리의 선이 건축선이 된다. '반대쪽 경계선'과 '중심선'을 혼동하는 함정 문제에 주의한다.
지문 37 건축물과 담장은 건축선의 수직면을 넘어서는 안 된다. 다만, 지표 아래 부분은 건축선의 수직면을 넘을 수 있다.
지문 38 허가권자는 시가지 안에서 건축물의 위치나 환경을 정비하기 위하여 필요하다고 인정하면 건축선을 따로 지정할 수 있다. 이 경우 지정된 건축선은 도로경계선보다 건물 쪽으로 후퇴한다.
지문 39 국토교통부장관 및 시·도지사는 건축물의 건축·대수선·용도변경, 건축설비의 설치 또는 공작물의 축조와 관련된 사항을 심의하기 위하여 건축위원회를 두어야 한다.
지문 40 건축물의 대지는 2미터 이상이 도로에 접하여야 한다. 다만, 연면적 합계가 2,000제곱미터 이상인 건축물의 대지는 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접하여야 한다.
건축허가 vs 건축신고 비교표
| 구분 | 건축허가 | 건축신고 |
|---|---|---|
| 대상 | 원칙적 모든 건축·대수선 | 85㎡ 이내 증·개·재축, 연면적 200㎡ 미만 3층 미만 대수선 등 |
| 착수기간 | 착공신고일부터 2년 | 신고일부터 1년 |
| 의제 효과 | 있음 | 있음 |
| 사용승인 | 필요 | 필요 (단, 소규모 제외) |
용도변경 시설군 체계 (상위→하위)
| 순위 | 시설군 | 대표 용도 |
|---|---|---|
| 1 (최상위) | 자동차 관련 시설군 | 주차장, 세차장 |
| 2 | 산업 등 시설군 | 공장, 창고, 위험물저장 |
| 3 | 전기통신시설군 | 방송국, 전신전화국 |
| 4 | 문화·집회·관람·운동 시설군 | 공연장, 관람장, 운동시설 |
| 5 | 영업 시설군 | 판매시설, 운수시설, 숙박 |
| 6 | 교육·복지 시설군 | 학교, 노유자시설, 의료 |
| 7 | 근린생활 시설군 | 1종·2종 근린생활시설 |
| 8 | 주거업무 시설군 | 단독주택, 공동주택, 업무 |
| 9 (최하위) | 그 밖의 시설군 | 동물원, 묘지, 관광휴게 |
시험 전 최종 체크리스트
주요구조부: 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀·주계단 (사이기둥·차양 제외) 이전 = 같은 대지 내 이동 / 다른 대지로 이동 = 신축 허가 착수기간: 허가받은 날부터 2년 (공장은 3년) / 신고 착수기간: 신고일부터 1년 대수선 신고: 연면적 200㎡ 미만 + 3층 미만 용도변경: 하위→상위 = 허가 / 상위→하위 = 신고 / 같은 시설군 = 대장변경 용도변경 100㎡ 이상 → 사용승인 필요 사용승인: 신청일로부터 7일 이내 교부 / 미교부 시 사용 가능 임시사용승인: 2년 이내, 2년 범위 연장 가능 건축선: 도로 중심선에서 소요너비 1/2 수평거리 / 반대쪽 경사지·하천 있으면 경계선에서 소요너비 대지-도로 접속: 원칙 2m 이상 / 연면적 2,000㎡ 이상은 6m 도로에 4m
건축법 원문 및 최신 개정 내용은 아래에서 확인하세요.
공식 법령 확인: 국가법령정보센터 - 건축법 공인중개사 시험 안내: Q-Net 공인중개사 자격증 안내
건축법 핵심지문 자주 묻는 FAQ 15개
Q1. 신축·증축·개축·재축·이전의 차이가 뭔가요?
신축은 없던 곳에 새로 짓는 것, 증축은 기존 건물을 키우는 것, 개축은 헐고 같은 규모로 다시 짓는 것, 재축은 재해로 없어진 건물을 같은 규모로 다시 짓는 것, 이전은 같은 대지 안에서 위치를 옮기는 것이에요.
Q2. 주요구조부에 해당하지 않는 것은 뭔가요?
사이기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단은 주요구조부가 아니에요. 내력벽·기둥·바닥·보·지붕틀·주계단이 주요구조부예요.
Q3. 건축허가와 건축신고 착수기간이 각각 얼마인가요?
허가는 착공신고일부터 2년, 신고는 신고일부터 1년이에요. 허가는 착공신고일 기준, 신고는 신고일 기준이라는 점도 구별해두세요.
Q4. 용도변경에서 허가와 신고 기준이 뭔가요?
하위 시설군에서 상위 시설군으로 올라가면 허가, 상위에서 하위로 내려가면 신고예요. 같은 시설군 안에서 변경하면 건축물대장 기재 변경 신청만 하면 돼요.
Q5. 용도변경 후 사용승인이 필요한 경우는 언제인가요?
용도변경한 부분의 면적이 100제곱미터 이상이면 사용승인이 필요해요. 100제곱미터 미만이면 건축물대장 변경 신청만 하면 돼요.
Q6. 대수선 신고 대상은 어떤 규모인가요?
연면적 200제곱미터 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선이 신고 대상이에요. 이 기준을 초과하면 허가를 받아야 해요.
Q7. 사용승인은 신청 후 며칠 안에 받을 수 있나요?
신청일로부터 7일 이내에 사용승인서를 교부해야 해요. 허가권자가 7일 내에 교부하지 않으면 사용승인을 받은 것으로 보고 건물을 사용할 수 있어요.
Q8. 임시사용승인 기간은 얼마나 되나요?
2년 이내이고, 2년의 범위에서 연장할 수 있어요. 총 최대 4년까지 가능해요.
Q9. 건축선이란 무엇인가요?
도로와 접한 부분에서 건축물을 지을 수 있는 한계선이에요. 건물과 담장은 이 선을 넘어서면 안 되지만, 지표 아래 부분은 넘을 수 있어요.
Q10. 대지가 도로에 접해야 하는 최소 길이는 얼마인가요?
원칙적으로 2미터 이상이에요. 연면적 합계 2,000제곱미터 이상인 건축물은 너비 6미터 이상의 도로에 4미터 이상 접해야 해요.
Q11. 건축면적 계산 시 처마는 어떻게 처리하나요?
처마·차양·부연 등은 외벽 중심선으로부터 수평거리 1미터 이내 부분은 건축면적에 산입하지 않아요.
Q12. 용적률 산정 시 연면적에서 제외되는 것은 무엇인가요?
지하층 면적, 지상층의 주차용으로 쓰이는 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역 면적 등은 용적률 산정 시 연면적에서 제외해요.
Q13. 다른 대지로 건물을 옮기면 이전인가요?
아니에요. 이전은 같은 대지 안에서 위치를 옮기는 것이에요. 다른 대지로 이동하면 신축으로 분류돼요.
Q14. 21층 이상 건축물은 누구에게 허가를 받나요?
21층 이상이거나 연면적 합계 10만 제곱미터 이상인 건축물은 특별시장·광역시장의 허가를 받아야 해요. 일반적인 건축물은 시장·군수·구청장에게 받아요.
Q15. 대수선과 리모델링은 같은 개념인가요?
다른 개념이에요. 대수선은 건축법에서 정한 주요구조부나 외부 형태 변경을 수반하는 대규모 수선이고, 리모델링은 주택법에서 별도로 정의하는 행위예요. 시험에서는 두 개념을 혼용하지 않도록 주의해야 해요.