공인중개사 민법 합격 지문 200개: 11개월 단기 합격생의 특급 암기 노트
안녕하세요! 공인중개사 민법 정복을 위해 오늘도 열공 중인 여러분을 응원합니다.
민법은 판례도 많고 문장 하나에 정답이 갈려서 참 어렵죠? 하지만 핵심이 되는 '정지문'만 제대로 익혀둬도 시험장에서 당황하지 않고 정답을 골라낼 수 있습니다.
오늘은 시험에 무조건 나오는 공인중개사 민법 및 필수 지문 200선을 파트별로 깔끔하게 정리해 드릴게요. 이동 중이나 휴식 시간에 가볍게 읽으면서 눈에 익혀보세요!
1. 민법총칙 필수 지문 (40문항)
민법의 기초가 되는 민법총칙은 개념 이해가 필수입니다. 공인중개사 민법에서 고득점을 받으려면 여기서 실수하면 안 돼요!- 상대방 없는 단독행위의 유효여부는 특별한 사정이 없는 한 도달 여부와 관계없이 성립 시에 결정된다.
- 타인의 권리 매매는 유효하며, 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 의무를 진다.
- 법률행위의 동기가 상대방에게 표시되었거나 상대방이 알고 있는 경우, 그 동기가 반사회적인 때에는 그 법률행위는 무효이다.
- 강행규정에 위반한 법률행위는 추인하여도 유효로 되지 않는다.
- 반사회질서 법률행위에 해당하여 무효인 경우, 이행 전이라면 이행할 필요가 없다.
- 도박자금을 제공할 목적으로 하는 금전대차계약은 민법 제103조 위반으로 무효이다.
- 불공정한 법률행위가 성립하기 위해서는 피해자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하려는 폭리행위의 의사가 있어야 한다.
- 무경험이란 대리인에 의한 법률행위 시 대리인을 기준으로 판단하고, 궁박은 본인을 기준으로 판단한다.
- 불공정한 법률행위로서 무효인 경우에도 무효행위의 전환 규정이 적용될 수 있다.
- 오표시무해의 원칙에 따라 당사자의 의사가 일치한 경우, 착오를 이유로 취소할 수 없다.
- 진의 아닌 의사표시는 원칙적으로 유효하며, 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때만 무효이다.
- 비진의표시의 '진의'는 특정한 내용의 의사표시를 하고자 하는 표의자의 생각을 의미한다.
- 통정허위표시는 당사자 사이에서는 언제나 무효이다.
- 통정허위표시의 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못하며, 제3자의 선의는 추정된다.
- 동기의 착오가 상대방에 의해 유발된 경우에는 동기가 표시되지 않았더라도 취소할 수 있다.
- 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있더라도 표의자에게 중대한 과실이 있는 때에는 취소하지 못한다.
- 상대방이 표의자의 착오를 알고 이용한 경우에는 표의자에게 중과실이 있더라도 취소할 수 있다.
- 사기에 의한 의사표시가 성립하려면 기망행위와 착오 사이에 인과관계가 있어야 한다.
- 제3자의 사기로 계약을 체결한 경우, 상대방이 그 사실을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 취소할 수 있다.
- 의사표시의 도달이란 상대방이 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓인 것을 의미한다.
- 대리인이 본인을 위한 것임을 표시하지 않았으나 상대방이 대리인으로서 한 것임을 알았을 경우 그 의사표시는 본인에게 효력이 있다.
- 권한을 정하지 아니한 대리인은 보존행위와 성질이 변하지 않는 범위 내의 이용·개량행위를 할 수 있다.
- 대리인이 여러 명인 때에는 원칙적으로 각자가 본인을 대리한다.
- 복대리인은 대리인이 자신의 이름으로 선임한 본인의 대리인이다.
- 법정대리인은 그 책임으로 언제든지 복대리인을 선임할 수 있다.
- 무권대리행위의 추인은 다른 의사표시가 없는 한 계약 시에 소급하여 효력이 생긴다.
- 상대방은 무권대리인에 대하여 본인의 추인이 있을 때까지 철회할 수 있다.
- 표현대리가 성립하는 경우에도 상대방에게 과실이 있다면 과실상계의 원칙을 적용하여 본인의 책임을 감경할 수 없다.
- 무효인 법률행위는 처음부터 효력이 없는 것으로 보며, 추인하여도 새로운 법률행위로 볼 뿐 소급효는 없다.
- 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 내, 법률행위를 한 날로부터 10년 내에 행사해야 한다.
- 조건이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 것인 때에는 그 법률행위 전체가 무효이다.
- 정지조건부 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다.
- 해제조건부 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다.
- 기한의 이익은 포기할 수 있으나, 상대방의 이익을 해하지 못한다.
- 기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정한다.
- 사회질서에 위반한 조건(불법조건)이 붙은 법률행위는 조건만 무효인 것이 아니라 법률행위 전체가 무효이다.
- 기한이 도달한 때로부터 법률행위의 효력이 발생하는 것은 시기부 법률행위이다.
- 조건 성취의 효력은 원칙적으로 소급하지 않으나, 당사자가 소급시킬 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.
- 조건의 성취가 미정한 권리나 의무도 일반규정에 의하여 처분하거나 담보로 할 수 있다.
- 이미 성취된 조건이 정지조건이면 그 법률행위는 조건 없는 법률행위로서 유효하다.
2. 물권법 핵심 지문 (70문항)
물권법은 등기부등본과 직결되는 내용이라 실무에서도 정말 중요해요. 공인중개사 민법 및 민사특별법의 큰 비중을 차지하는 파트이니 꼼꼼히 체크하세요!| 구분 | 주요 원칙 및 지문 요약 |
|---|---|
| 물권 일반 | 물권법정주의, 소유권 소멸시효 부적용, 등기의 효력발생요건성 등 |
| 점유권/소유권 | 점유권 상속 승계, 취득시효 등기 필요, 공유물 관리 및 처분 규정 등 |
| 용익/담보물권 | 지상권/전세권 존속기간, 유치권 성립요건, 저당권의 효력 범위 등 |
- 41. 물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다(물권법정주의).
- 42. 소유권은 소멸시효에 걸리지 않는다.
- 43. 부동산 물권변동은 원칙적으로 등기를 하여야 효력이 발생한다.
- 44. 판결(형성판결)에 의한 부동산 물권 취득은 등기를 요하지 않는다.
- 45. 상속, 공용징수, 판결, 경매에 의한 물권 취득은 등기 없이도 효력이 발생한다.
- 46. 점유취득시효에 의한 소유권 취득은 등기를 하여야 효력이 발생한다.
- 47. 등기는 물권의 효력발생요건이지 존속요건은 아니다.
- 48. 가등기는 본등기의 순위를 보존하는 효력이 있으나, 물권변동의 효력은 본등기 시에 발생한다.
- 49. 중간생략등기의 합의가 있더라도 중간자의 소유권이전등기청구권이 소멸하는 것은 아니다.
- 50. 토지 멸실로 물권이 소멸하는 것은 절대적 소멸에 해당한다.
- 51. 점유권은 상속인에게 승계된다.
- 52. 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다.
- 53. 전후 양 시점에 점유한 사실이 있는 때에는 그 점유는 계속된 것으로 추정한다.
- 54. 선의의 점유자라도 본권에 관한 소에서 패소한 때에는 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다.
- 55. 점유자가 점유물에 대하여 행사하는 권리는 적법하게 보유한 것으로 추정한다.
- 56. 점유자가 과실을 취득한 경우에는 통상의 필요비를 청구하지 못한다.
- 57. 유익비는 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 지출금액이나 증가액을 청구할 수 있다.
- 58. 점유침탈을 당한 날로부터 1년 내에 점유회수의 소를 제기해야 한다.
- 59. 간접점유자도 점유권이 있으며, 점유보호청구권을 행사할 수 있다.
- 60. 점유보조자는 점유권자가 아니다.
- 61. 인접하여 있는 토지 소유자는 공동의 비용으로 담을 설치할 수 있다.
- 62. 주위토지통행권은 기존 통행로가 부적합하여 기능을 못 하는 경우에도 인정된다.
- 63. 점유취득시효를 완성한 점유자는 소유권이전등기청구권을 취득한다.
- 64. 취득시효 완성 후 소유자가 제3자에게 처분한 경우, 점유자는 제3자에게 대항할 수 없다.
- 65. 무주의 부동산은 국가의 소유로 한다.
- 66. 타인의 토지에서 발견된 매장물은 발견자와 소유자가 절반씩 공유한다.
- 67. 부합된 물건의 가격이 주된 동산보다 비싸도 주된 동산 소유자가 소유권을 취득한다.
- 68. 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.
- 69. 공유물의 관리는 공유자 지분의 과반수로 결정한다.
- 70. 공유물 분할은 각 공유자가 언제든지 청구할 수 있는 것이 원칙이다.
- 71. 지상권은 건물 등을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용하는 권리이다.
- 72. 지상권 존속기간을 정하지 않은 경우 최단존속기간이 적용된다.
- 73. 지료 체납이 2년 이상인 경우 지상권 소멸을 청구할 수 있다.
- 74. 법정지상권은 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 소유자가 동일해야 성립한다.
- 75. 관습법상 법정지상권은 건물 철거 특약이 없는 한 성립한다.
- 76. 지역권은 요역지의 편익을 위하여 승역지를 이용하는 권리이다.
- 77. 지역권은 요역지와 분리하여 양도할 수 없다(수반성).
- 78. 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 사용·수익하는 권리이다.
- 79. 전세권은 부동산 전부에 대하여 후순위자보다 우선변제권이 있다.
- 80. 전세권의 법정갱신은 등기를 요하지 않는다.
- 81. 전세금 반환과 목적물 인도 및 등기말소 서류 제공은 동시이행관계이다.
- 82. 지역권 행사로 인한 승역지 소유자의 손해는 보상해야 한다.
- 83. 지상권자는 타인에게 권리를 양도하거나 토지를 임대할 수 있다.
- 84. 전세권 설정자는 수선의무가 없고 전세권자가 부담한다.
- 85. 법정지상권 성립 후 개축·신축해도 구 건물 기준으로 존속한다.
- 86. 유치권은 채권이 변제기에 있어야 성립한다.
- 87. 유치권은 우선변제권은 없으나 경매권은 있다.
- 88. 유치권 행사는 채권의 소멸시효 진행에 영향을 미치지 않는다.
- 89. 임차인의 권리금 반환채권으로는 유치권을 주장할 수 없다.
- 90. 저당권은 약정담보물권으로서 등기를 하여야 성립한다.
- 91. 저당권의 효력은 부합물과 종물에 미친다.
- 92. 저당권자는 채권 전부를 받을 때까지 저당물 전부를 유치할 수 없다(불가분성).
- 93. 저당권 설정 후 부합된 물건에도 저당권 효력이 미친다.
- 94. 물상대위는 멸실·훼손·공용징수로 인한 금전 등에 대해 행사할 수 있다.
- 95. 제3취득자는 채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있다.
- 96. 법정지상권이 성립하면 저당물 경매 후에도 건물을 철거하지 않아도 된다.
- 97. 근저당권은 결산기까지 채권액이 증감 변동하는 담보권이다.
- 98. 채권최고액은 담보할 책임의 한도액이다.
- 99. 유치권자는 채무자 승낙 없이 유치물을 담보로 제공하지 못한다.
- 100. 저당권은 담보한 채권과 분리하여 양도할 수 없다.
- 101. 공유지분 위에도 저당권을 설정할 수 있다.
- 102. 저당권의 효력은 압류 후의 과실에 미친다.
- 103. 경매개시결정 등기 후 점유를 취득한 자에게는 유치권이 성립하지 않는다.
- 104. 피담보채권 소멸 시 저당권은 말소등기 없이도 소멸한다.
- 105. 공동저당 배당 시 차순위 저당권자의 대위권이 인정된다.
- 106. 유치권자는 보존에 필요한 사용을 할 수 있다.
- 107. 건물 일부 전세권자는 건물 전체 경매 청구를 할 수 없다.
- 108. 저당권은 물권적 반환청구권이 인정되지 않는다.
- 109. 제3자 명의의 저당권 등기도 합의가 있다면 유효하다.
- 110. 피담보채권의 처분은 저당권 처분을 수반한다.
3. 계약법 필수 지문 (50문항)
계약법은 일상생활과도 밀접하죠? 공인중개사 민법 및 민사특별법에서 점수를 따기 가장 좋은 파트이기도 합니다.- 격지자 간의 계약은 승낙의 통지를 발송한 때에 성립한다.
- 청약은 구체적·확정적이어야 하며, 상대방은 특정되지 않아도 된다(불특정 다수 가능).
- 승낙 기간 내에 승낙 통지를 받지 못한 청약은 효력을 잃는다.
- 의사실현에 의한 계약성립은 승낙의 의사표시로 인정되는 사실이 있는 때 성립한다.
- 교차청약은 양 청약이 모두 도달한 때 성립한다.
- 동시이행의 항변권은 상대방이 이행할 때까지 내 의무를 거절할 권리다.
- 위험부담은 쌍방 책임 없는 사유로 이행 불능 시 발생한다.
- 채무자 위험부담원칙에 따라 매도인은 대금 지급을 청구하지 못한다.
- 제3자를 위한 계약에서 수익의 의사표시는 성립요건이 아니다.
- 수익의 의사표시 후에는 당사자가 계약을 변경·소멸시키지 못한다.
- 계약 해제는 소급효가 있고 원상회복의무가 있다.
- 해제 시 반환할 금전에는 받은 날로부터 이자를 가산한다.
- 합의해제는 특약이 없는 한 이자를 가산할 의무가 없다.
- 계약 해지는 장래효이며 소급효가 없다.
- 이행지체 해제 시에는 상당 기간을 정해 최고해야 한다.
- 매매계약은 낙성, 쌍무, 유상, 불요식 계약이다.
- 계약금은 해약금으로 추정된다.
- 계약금 해제는 일방이 이행에 착수하기 전까지만 가능하다.
- 매매비용은 특약 없으면 쌍방이 균분 부담한다.
- 타인의 권리 매매에서 이전 불능 시 매수인은 해제할 수 있다.
- 수량지정매매에서 부족 시 선의 매수인은 대금감액청구가 가능하다.
- 물건의 하자를 알았거나 과실로 모른 매수인은 담보책임을 묻지 못한다.
- 경매에서는 물건의 하자에 대한 담보책임은 물을 수 없다.
- 환매권은 매매계약과 동시에 행사해야 하며 부동산은 5년 이내다.
- 교환계약은 재산권 상호 이전을 약정함으로써 성립한다.
- 임대차는 사용·수익과 차임 지급을 약정함으로써 성립한다.
- 임대인은 사용·수익에 적합한 상태를 유지할 의무가 있다.
- 임차인 과실 없이 멸실된 경우 임료 감액 청구가 가능하다.
- 임차인은 동의 없이 권리 양도나 전대를 하지 못한다.
- 무단전대 시 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
- 토지 임차인이 건물을 등기하면 제3자에게 대항력이 생긴다.
- 차임 연체액이 2기에 달하면 계약 해지가 가능하다.
- 부속물매수청구권은 임대인 동의를 얻어 부속시킨 경우 행사한다.
- 지상물매수청구권은 건물 현존 시 행사하는 형성권이다.
- 비용상환청구권은 목적물 반환 후 6개월 내에 행사해야 한다.
- 임차인은 선량한 관리자의 주의의무(선관주의의무)가 있다.
- 법정갱신 시 존속기간은 정함이 없는 것으로 보며 언제든 해지 통고가 가능하다.
- 유익비 상환청구권 포기 특약은 유효하다.
- 차임은 반드시 금전일 필요는 없다.
- 일시사용 임대차에는 부속물매수청구권이 적용되지 않는다.
4. 민사특별법 핵심 지문 (40문항)
주임법, 상임법 등 실생활 판례가 많이 나오는 공인중개사 민법 및 민사특별법의 마지막 관문입니다!- 주택임대차보호법은 주거용 건물 전부 또는 일부에 적용된다.
- 대항력은 인도와 전입신고 마친 다음 날 0시부터 발생한다.
- 확정일자를 갖추면 경매 시 후순위자보다 우선변제받을 수 있다.
- 소액임차인 최우선변제는 주택가액 1/2 범위 내다.
- 2년 미만 계약 시 임차인만 유효함을 주장할 수 있다.
- 계약갱신요구권은 종료 6개월 전부터 2개월 전까지다.
- 임대인 본인 거주 시 갱신요구를 거절할 수 있다.
- 임차권등기명령은 종료 후 보증금 미반환 시 신청한다.
- 임차권등기 후 이사가도 대항력과 우선변제권이 유지된다.
- 보증금 반환이 임차권등기 말소보다 선이행의무다.
- 상가법은 사업자등록 대상 상가건물에 적용된다.
- 상가 대항력은 인도와 사업자등록 신청 다음 날 발생한다.
- 상가 계약갱신요구권은 전체 10년을 초과할 수 없다.
- 상가 차임 연체 3기 달성 시 해지 가능하다.
- 권리금 회수 방해 시 임대인은 손해배상 책임이 있다.
- 손해배상 청구는 종료일로부터 3년 내 해야 한다.
- 상가법상 최단존속기간은 1년이다.
- 환산보증금 초과 임대차도 계약갱신요구권은 적용된다.
- 환산보증금 초과 시 우선변제권 규정은 적용되지 않는다.
- 임대인은 고액 차임 요구 등으로 권리금 회수를 방해하면 안 된다.
- 구분소유권은 독립성과 구분행위가 있어야 한다.
- 공용부분은 구분소유자 전원의 공유다.
- 공용부분 지분은 전유부분 면적 비율에 따른다.
- 공용부분 지분은 전유부분과 분리 처분할 수 없다.
- 관리단은 구분소유자 전원으로 당연 설립된다.
- 관리인은 구분소유자일 필요가 없다.
- 규약 변경 등은 3/4 이상의 찬성이 필요하다.
- 재건축 결의는 4/5 이상의 결의가 필요하다.
- 공용부분 체납 관리비는 승계인에게 승계된다.
- 화재 손해배상청구권은 공용부분 지분에도 미친다.
- 가등기담보법은 소비대차 채무 담보 목적인 경우 적용된다.
- 실행 통지 시 청산금 평가액을 명시해야 한다.
- 청산기간은 통지 도달 후 2개월이다.
- 청산금 지급 없는 본등기는 무효다.
- 후순위권리자는 변제기 전이라도 청산기간 내 경매 신청이 가능하다.
- 채무자는 청산금 받을 때까지 변제하고 말소 청구가 가능하다.
- 양도담보도 청산 절차를 거쳐야 소유권을 취득한다.
- 가등기담보권자는 경매를 통해 우선변제 받을 수 있다.
- 매도담보도 가담법 적용을 받는다.
- 가등기담보권은 경매 시 저당권으로 본다.
- 명의신탁약정은 무효다.
- 명의신탁 등기에 의한 물권변동도 무효가 원칙이다.
- 명의신탁 무효는 제3자의 선·악 불문 대항하지 못한다.
- 양자간 명의신탁에서 신탁자는 등기말소를 청구할 수 있다.
- 3자간 등기명령 명의신탁에서 매매계약은 유효하다.
- 계약명의신탁에서 매도인이 선의면 등기는 유효하다.
- 계약명의신탁에서 매도인이 악의면 등기는 무효다.
- 배우자 명의 등기는 탈법 목적 없으면 유효하다.
- 종중 부동산의 종원 명의 등기도 목적 없으면 유효하다.
- 계약명의신탁에서 신탁자는 수탁자에게 매수 자금 부당이득반환을 청구할 수 있다.