주택법 핵심지문 | 공인중개사 시험 사업계획승인·리모델링 한 번에 끝내기
주택법 핵심지문, 공인중개사 시험에서 생각보다 까다로운 파트예요. 사업계획승인 기준이나 입주자모집 조건, 리모델링 동의요건처럼 숫자가 자주 바뀌는 데다 도시정비법·건축법이랑 자꾸 헷갈리거든요. 오늘은 살찐비너스가 공인중개사 시험에서 주택법 파트를 공략할 때 시험 전날까지 반복했던 핵심지문 40개를 정리해드릴게요. 사업계획승인부터 리모델링까지 한 번에 끝내 봐요.
목차
① 주택의 종류와 기본 개념
② 주택법 핵심지문 — 사업계획승인
③ 입주자모집 및 공급
④ 전매제한
⑤ 주택의 관리
⑥ 주택법 핵심지문 — 리모델링
⑦ 주요 비교표
⑧ FAQ 15개
① 주택법 핵심지문 — 주택의 종류와 기본 개념
주택법은 쾌적하고 살기 좋은 주거환경 조성에 필요한 주택의 건설·공급 및 주택시장의 관리 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준 향상에 이바지함을 목적으로 해요. 먼저 주택의 종류 구분부터 확실히 잡아두면 뒤 내용이 훨씬 편해요.
핵심지문 1~8 — 기본 개념
지문 1 주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
지문 2 단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택으로 구분한다. 다중주택은 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로, 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것이다. 다가구주택은 3개 층 이하, 연면적 660제곱미터 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 것으로 단독 소유·매매가 가능하다.
지문 3 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 구분한다. 아파트는 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 것이다. 연립주택은 4개 층 이하이고 1개 동의 연면적이 660제곱미터를 초과하는 것이다. 다세대주택은 4개 층 이하이고 1개 동의 연면적이 660제곱미터 이하인 것이다.
지문 4 국민주택이란 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사가 건설하거나 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되는 주택으로서 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택이다. 단, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100제곱미터 이하까지 국민주택으로 인정된다. 시험에서 '항상 85㎡ 이하'라고 나오면 틀린 지문이다.
지문 5 민영주택이란 국민주택을 제외한 주택을 말한다. 공공주택은 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금을 지원받아 건설·매입 또는 임차하여 공급하는 주택이다.
지문 6 주택단지란 주택과 그 부대시설 및 복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 사업계획승인을 받아 주택과 그 부대·복리시설을 건설한 토지를 말한다.
지문 7 부대시설이란 주택에 딸린 주차장·관리사무소·담장 및 주택단지 안의 도로 등을 말한다. 복리시설이란 주택단지의 입주자 등의 생활복리를 위한 어린이놀이터·근린생활시설·유치원·주민운동시설 등을 말한다.
지문 8 세대구분형 공동주택이란 공동주택의 각 세대 내에 구분된 공간을 마련하여 세대별 구분 사용이 가능한 주택으로, 전체 세대수의 3분의 1을 넘지 않는 범위에서 설치할 수 있다.
② 주택법 핵심지문 — 사업계획승인
사업계획승인은 주택법에서 가장 자주 출제되는 파트예요. 규모 기준 숫자와 승인권자, 착공 기간을 정확히 암기해두세요.
핵심지문 9~16 — 사업계획승인
지문 9 30세대 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 대통령령으로 정하는 규모 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 사업계획승인권자에게 사업계획승인을 받아야 한다.
지문 10 사업계획승인권자는 대지면적 기준으로 구분된다. ① 대지면적 10만㎡ 이상: 시·도지사(특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사) 또는 인구 50만 이상 대도시 시장. ② 대지면적 10만㎡ 미만: 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수. 구청장은 주택법상 사업계획승인권자가 아니다. 건축법 허가권자(시장·군수·구청장)와 혼동하기 쉬운 함정이니 주의한다.
지문 11 사업계획승인을 받은 사업주체는 승인받은 날부터 5년 이내에 공사를 착수하여야 한다. 사업계획승인권자는 정당한 사유가 있다고 인정하는 경우 1년의 범위에서 공사 착수기간을 연장할 수 있다.
지문 12 사업계획승인을 받으면 「건축법」에 따른 건축허가, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 개발행위허가, 「농지법」에 따른 농지전용허가 등 관련 인·허가가 의제된다.
지문 13 사업주체가 공공택지 외의 택지에서 분양가상한제를 적용받아 공동주택을 공급하는 경우 입주자모집공고 시 분양가격을 공시하여야 한다.
지문 14 대지조성사업의 사업계획승인 기준 면적은 10만 제곱미터 이상이다. 주택건설사업의 경우 단독주택은 30호 이상, 공동주택은 30세대 이상이 기준이다.
지문 15 사업계획승인권자는 사업주체가 정당한 사유 없이 착수기간 내에 공사를 착수하지 않거나 공사를 중단하면 사업계획승인을 취소할 수 있다.
지문 16 사업주체가 사업계획을 변경하려면 사업계획승인권자에게 변경승인을 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 신고로 갈음할 수 있다.
③ 입주자모집 및 공급
핵심지문 17~22 — 입주자모집·공급
지문 17 사업주체는 주택을 공급하는 경우 입주자모집공고 승인을 받아야 하며, 공개 모집을 원칙으로 한다. 입주자모집공고는 일간신문 또는 인터넷을 통하여 공고한다.
지문 18 공동주택의 입주자를 모집하려는 사업주체는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보한 후 입주자 모집공고 승인을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
지문 19 사업주체는 입주자모집공고 시 분양가격, 발코니 확장비용, 사용검사일부터 입주 가능일까지의 기간 등을 공시하여야 한다. 분양가상한제 적용 주택의 경우 분양가격 공시 의무가 강화된다.
지문 20 사업주체는 공동주택을 공급하는 경우 입주자를 모집한 날부터 20일 이내에 입주자저축 가입 현황 등을 확인하여야 한다.
지문 21 투기과열지구는 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 청약이 과열되거나 주택투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 경우 국토교통부장관이 지정할 수 있다.
지문 22 조정대상지역은 주택의 분양·매매 등 거래가 위축될 우려가 있거나 주택 가격이 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역으로 국토교통부장관이 지정한다. 조정대상지역은 투기과열지구와 달리 광역시장·도지사도 지정 요청을 할 수 있다.
④ 전매제한
핵심지문 23~27 — 전매제한
지문 23 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위 또는 주택은 소유권이전등기일까지 전매가 금지된다. 다만, 전매제한 기간의 예외 요건에 해당하면 한국토지주택공사에 매각할 수 있다.
지문 24 전매제한을 위반하여 이루어진 전매는 무효로 한다. 사업주체는 전매제한 위반에 관한 정보를 알게 된 때에는 지체 없이 사업계획승인권자에게 보고하여야 한다.
지문 25 전매제한 기간 중에도 세대원의 근무·생업상 사정이나 질병 치료 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있는 경우에는 사업계획승인권자의 승인을 받아 전매할 수 있다.
지문 26 분양가상한제는 공공택지 및 민간택지에서 공급하는 주택 중 국토교통부장관이 고시하는 분양가격 산정 기준에 따라 분양가를 제한하는 제도이다. 분양가상한제 적용 주택은 전매제한 기간이 강화된다.
지문 27 한국토지주택공사는 전매가 제한된 주택을 매입하는 경우 그 주택에 대하여 분양가격에 이자를 가산한 금액 이하로 매입가격을 정한다.
⑤ 주택의 관리
핵심지문 28~32 — 주택 관리
지문 28 300세대 이상의 공동주택 또는 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택은 의무관리대상 공동주택으로 분류된다. 의무관리대상 공동주택은 입주자대표회의를 구성하여야 한다.
지문 29 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하며, 동별 세대수에 비례하여 선출된 동별 대표자로 구성한다. 입주자대표회의는 관리규약의 개정, 관리비 등의 부과·징수 등을 결정한다.
지문 30 공동주택의 관리방법으로는 자치관리, 위탁관리, 혼합관리가 있다. 의무관리대상 공동주택의 입주자등은 자치관리 또는 주택관리업자에게 위탁관리하는 방법 중 하나를 선택하여야 한다.
지문 31 공동주택의 장기수선계획은 300세대 이상의 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식 난방방식의 공동주택 등에 대하여 사업주체가 수립하여야 한다. 장기수선계획은 3년마다 검토하고 필요한 경우 조정하여야 한다.
지문 32 장기수선충당금은 공동주택의 주요 시설 교체 및 보수를 위하여 장기수선계획에 따라 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하는 금전이다. 임차인이 납부한 장기수선충당금은 퇴거 시 반환받을 수 있다.
⑥ 주택법 핵심지문 — 리모델링
리모델링은 공인중개사 시험에서 동의요건 숫자가 자주 출제돼요. 증축형 리모델링과 세대수 증가 여부에 따라 동의요건이 달라지는 구조를 정확히 잡아두세요.
핵심지문 33~40 — 리모델링
지문 33 리모델링이란 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 말한다. 공동주택의 리모델링은 각 세대의 주거전용면적을 30퍼센트 이내에서 증축하는 것이 허용된다. 단, 주거전용면적이 85제곱미터 미만인 세대는 40퍼센트 이내까지 증축이 가능하다. 소형 평수와 일반 평수의 증축 비율이 다르다는 점이 자주 출제된다.
지문 34 수직증축형 리모델링은 최대 3개 층 이하로 증축이 가능하다. 단, 수직증축 리모델링은 안전진단을 통해 구조 안전성이 확인된 경우에만 허용된다.
지문 35 리모델링을 하려는 입주자·사용자 또는 관리주체는 리모델링 주택조합을 설립하거나 입주자대표회의가 리모델링을 시행할 수 있다. 리모델링 주택조합은 법인으로 한다.
지문 36 리모델링 주택조합을 설립하려면 주택단지 전체를 리모델링하는 경우 주택단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 2분의 1 이상의 동의를 받아야 한다.
지문 37 동을 리모델링하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의를 받아야 한다. 세대수 증가 없는 리모델링은 별도의 허가 없이 행위허가만으로 가능하다.
지문 38 세대수가 증가하는 리모델링의 경우 증가할 수 있는 세대수는 기존 세대수의 15퍼센트 이내로 한다. 세대수 증가형 리모델링은 안전진단 결과에 따라 허용 여부가 결정된다.
지문 39 리모델링에 관한 허가를 신청하거나 신고를 하기 전에 시장·군수·구청장에게 안전진단을 요청하여야 한다. 수직증축형 리모델링 및 세대수 증가형 리모델링은 안전진단이 필수이다.
지문 40 리모델링 기본계획의 수립권자는 특별시장·광역시장 및 대도시의 시장이며, 10년 단위로 수립한다. 5년마다 타당성을 검토하여 그 결과를 리모델링 기본계획에 반영하여야 한다. 도지사는 수립권자가 아니라 대도시가 아닌 시의 시장이 수립하는 계획에 대해 수립이 필요하다고 인정하는 역할을 한다. 도지사를 수립권자로 혼동하지 않도록 주의한다.
공동주택 종류 비교표
| 종류 | 층수 | 1개 동 연면적 |
|---|---|---|
| 아파트 | 5개 층 이상 | 제한 없음 |
| 연립주택 | 4개 층 이하 | 660㎡ 초과 |
| 다세대주택 | 4개 층 이하 | 660㎡ 이하 |
리모델링 동의요건 비교표
| 구분 | 동의요건 |
|---|---|
| 주택단지 전체 리모델링 | 전체 구분소유자·의결권 각 2/3 이상 + 각 동별 구분소유자·의결권 각 1/2 이상 |
| 동 리모델링 | 그 동 구분소유자·의결권 각 2/3 이상 |
시험 전 최종 체크리스트
국민주택 = 85㎡ 이하 / 공공 건설 또는 기금 지원 주택 아파트 = 5층 이상 / 연립 = 4층 이하 660㎡ 초과 / 다세대 = 4층 이하 660㎡ 이하 사업계획승인: 30세대 이상 / 착공기간 5년 (1년 연장 가능) 의무관리대상: 300세대 이상 또는 150세대 이상 + 승강기 장기수선계획: 3년마다 검토 / 장기수선충당금: 소유자 부담, 임차인 퇴거 시 반환 리모델링 증축: 주거전용면적 30% 이내 (85㎡ 미만 세대는 40% 이내) / 수직증축 최대 3개 층 세대수 증가: 기존 세대수의 15% 이내 단지 전체 리모델링: 2/3 이상 + 동별 1/2 이상 전매 위반 = 무효 / 부득이한 사유 시 승인 받아 전매 가능 리모델링 기본계획: 특별시장·광역시장·대도시 시장 수립 (도지사 ) / 10년 단위 / 5년마다 검토
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공식 법령 확인: 국가법령정보센터 - 주택법 공인중개사 시험 안내: Q-Net 공인중개사 자격증 안내
주택법 핵심지문 자주 묻는 FAQ 15개
Q1. 아파트·연립주택·다세대주택의 차이가 뭔가요?
아파트는 5층 이상, 연립과 다세대는 모두 4층 이하예요. 연립은 1개 동 연면적 660㎡ 초과, 다세대는 660㎡ 이하로 구분해요.
Q2. 국민주택 기준 면적이 얼마인가요?
1호 또는 1세대당 주거전용면적 85제곱미터 이하예요. 수도권 외 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하까지 국민주택으로 인정돼요.
Q3. 사업계획승인 대상 규모는 어떻게 되나요?
단독주택 30호 이상, 공동주택 30세대 이상이 사업계획승인 대상이에요. 대지조성사업은 10만㎡ 이상이에요.
Q4. 사업계획승인 후 착공기간이 얼마나 되나요?
승인받은 날부터 5년 이내에 착공해야 해요. 건축법 허가의 2년과 혼동하지 않도록 주의하세요. 1년 범위에서 연장도 가능해요.
Q5. 의무관리대상 공동주택 기준이 무엇인가요?
300세대 이상, 또는 150세대 이상으로 승강기가 설치된 공동주택이에요. 중앙집중식 난방방식도 해당돼요.
Q6. 장기수선충당금은 누가 부담하나요?
소유자가 부담해요. 임차인이 관리비와 함께 납부한 경우에도 이는 소유자 대신 낸 것이므로 퇴거 시 임대인에게 반환을 요청할 수 있어요.
Q7. 장기수선계획은 얼마마다 검토하나요?
3년마다 검토해야 해요. 리모델링 기본계획의 5년 검토와 헷갈리지 않도록 주의하세요.
Q8. 리모델링 증축 가능 범위가 얼마나 되나요?
각 세대의 주거전용면적을 30% 이내에서 증축할 수 있어요. 수직증축은 최대 3개 층까지 가능하고 안전진단이 필수예요.
Q9. 리모델링 시 세대수는 얼마나 늘릴 수 있나요?
기존 세대수의 15% 이내로만 증가할 수 있어요. 세대수 증가형 리모델링은 안전진단을 받아야 해요.
Q10. 전매제한을 위반하면 어떻게 되나요?
전매 자체가 무효가 돼요. 사업주체는 이를 알게 된 즉시 사업계획승인권자에게 보고해야 해요.
Q11. 투기과열지구와 조정대상지역의 차이가 뭔가요?
둘 다 국토교통부장관이 지정하지만 요건이 달라요. 투기과열지구는 청약 과열·투기 성행 지역, 조정대상지역은 거래 위축 우려 또는 가격 급등 지역이에요. 조정대상지역은 광역시장·도지사도 지정 요청이 가능해요.
Q12. 다가구주택과 다세대주택의 차이가 뭔가요?
다가구주택은 단독주택으로 분류되고 건물 전체를 한 사람이 소유해요. 다세대주택은 공동주택으로 세대별 구분 소유·매매가 가능해요.
Q13. 리모델링 기본계획은 얼마 단위로 수립하나요?
10년 단위로 수립하고, 5년마다 타당성을 검토해요. 도시정비법 기본계획(10년 수립, 5년 검토)과 같은 패턴이에요.
Q14. 세대구분형 공동주택은 몇 세대까지 가능한가요?
전체 세대수의 3분의 1을 넘지 않는 범위에서 설치할 수 있어요.
Q15. 입주자대표회의는 최소 몇 명으로 구성하나요?
4명 이상으로 구성해요. 동별 세대수에 비례해서 동별 대표자를 선출하고 그 대표자들로 구성해요.